Привлечение средств: как найти стартовый капитал для своего инвестиционного проекта?

Чтобы купить инвестиционный объект, в первую очередь придется определиться с источником финансирования. Если вы знаете секрет, как без риска заработать 80-100% годовых, побоитесь ли взять в банке нужную сумму под 16%?

Если Ваш ответ «нет», то вы на правильном пути! Инвестирование похоже на обычный бизнес, только на вас работают не люди, а деньги. Как и в любом бизнесе, у инвестора есть доходы и расходы, к которым и относится ежемесячный ипотечный платеж.

4 способа привлечения инвестиций

Есть несколько способов привлечения денег в собственный проект. Если речь идет о недвижимости, это:

• ипотека под залог приобретаемого объекта;
• кредит под залог имеющейся недвижимости;
• привлечение инвестора;
• совместная деятельность (соинвестор).

Давайте остановимся подробнее на первом пункте.

Чтобы получить достаточную сумму кредита, вы должны показать определенный уровень дохода. Кредитная история тоже имеет значение. У банков есть формула: вы можете тратить не более 50% и лишь в отдельных случаях – 60% ежемесячного дохода. Поэтому можно сначала подсчитать официальные расходы. А потом уже оттолкнуться от этой суммы, то есть умножить ее на 2.

Если вы брали кредиты, то лучше заблаговременно проверить свою кредитную историю в бюро кредитных историй, даже если вы уверены, что ваши кредиты давно погашены. Бывает, что в документах отображаются просрочки и даже остаток долга, которых на самом деле не было. Если же вы никогда не брали кредиты, то можно взять несколько небольших потребительских кредитов и быстро погасить их, чтобы ваша кредитная история стала положительной.

В первую очередь проверьте доходы и активы. Они могут быть разными. Доходы делятся на:

1. Прямые, то есть 2 — НДФЛ, 3-НДФЛ, декларация о доходах. Все официально.
2. Дополнительные, то есть аренда, алименты, совместительство, всевозможные выплаты.
3. Косвенные, например, обмен крупных сумм валюты, зарубежные поездки. Бывают эпизодическими.

Все это можно суммировать. Но имейте в виду, что для банка большее значение имеют первые 2 пункта. Что касается наличия активов, то это счета, авто, недвижимость.

Большое значение имеют и обременения. Это:

1. Открытые кредиты. Банки могут узнать детали и без вас, так что скрывать смысла нет.
2. Актуальные кредитные карты. Если вы ими не пользуетесь, все равно считаются, но такое обстоятельство имеет меньший вес.
3. Алименты и любые регулярные выплаты.
4. Съемное жилье. Подразумевается официальный договор.
5. Дети, иждивенцы. В отношении ребенка во внимание принимается возраст.

Банк обязательно проверяет заемщика. Это происходит следующим образом:

1. Кредитная история. Делается запрос, финансовая организация смотрит на последние погашенные ссуды. Поэтому плохую историю можно исправить.
2. Суды, непогашенные штрафы, открытые дела в ФССП (Федеральной службе судебных приставов). Чем меньше к вам вопросов, тем лучше.
3. Ваша должность и уровень доходов, стаж тоже учитывается. Обычно требуется проработать на последнем месте не менее 6 месяцев.
4. Публично-приватная жизнь (соц.сети). В основном проверяют, насколько заявленное и показанное вами в документах соответствует вашему поведению. Иногда этот пункт пропускают.

Если заемщик состоит в браке, нужно согласие второй половины на оформление ипотеки. Ведь в случае развода и совместно нажитое имущество, и долг будет делиться пополам.

Посмотреть на себя с точки зрения банка очень полезно. Такой подход пригодится и при общении с потенциальным инвестором. Если вы уберете слабые места и усилите свои позиции, то проблем с отказами быть не должно. Также можно воспользоваться услугами ипотечных брокеров.

Несколько советов по привлечению инвестиций от Юрия Медушенко

(Фрагмент живой встречи инвесторов Территории Инвестирования посвященной теме Доходных домов. Ведущий – Юрий Медушенко)

Кредит под залог имеющейся недвижимости

Получить кредит под залог имеющейся недвижимости не слишком сложно, особенно если цена залоговой недвижимости превышает сумму кредита. В этом случае банки могут не слишком проверять доходы. Единственное, что будет интересовать банк — оценка стоимости недвижимости, а также подтверждение вашего права владения. Если заемщик не в состоянии платить, банк заберет залоговую недвижимость, поэтому банк ничем не рискует.  Скорее всего, недвижимость потребуется застраховать.

Поиск инвестора или соинвестора

Если у вас есть гениальный бизнес-план, который требует денег вы можете найти человека, который вложит деньги в проект под определенный процент. Такие отношения оформляются договором.

Еще один вариант — найти человека, который войдет с вами в долю, то есть внесет не только деньги, но будет заниматься проектом, развивать его вместе с вами. Фактически проект не будет только вашим, а станет общим. В этом случае вы не будете выплачивать процент, а будете делить все доходы от проекта поровну (или в соответствии с вашей договоренностью).

Найти инвестора/соинвестора можно как среди знакомых, так и на разных краудфандинговых площадках. Для этого нужно иметь четки инвестиционный план: вы должны быть готовы объяснить потенциальным инвесторам, сколько здесь можно заработать и откуда возьмется этот заработок.

Какой бы путь привлечения средств вы ни выбрали, идите до конца и прорабатывайте все варианты.