Нелегальная сдача жилья в аренду — чем грозит и как избежать проблем?
Самым непрозрачным является рынок жилищной аренды, сделки на нем никем не регулируются и не подлежат регистрации. По этой причине возникает проблема нелегальной аренды квартир, когда собственники недвижимости не афишируют наличие квартиросъемщиков. В результате те находятся на жилплощади незаконно.
- Что такое нелегальная аренда и как ее легализовать?
- Как вычисляется нелегально сдаваемая в аренду жилплощадь?
- Список документов для легализации
- Какое наказание предусмотрено за нелегальную сдачу жилья в аренду?
Что такое нелегальная аренда и как ее легализовать?
Нелегальной считается такая сделка по найму жилья, при которой собственник избегает уплаты налогов на полученные доходы, а квартиросъемщики не регистрируются по месту временного пребывания. В итоге между ними есть устная или письменная договоренность, но ни одна из контролирующих инстанций об этом не знает, а значит, такая сделка заключается вне правового поля.
При правильном подходе и грамотном отношении к своим обязательствам собственник жилья, переданного в аренду, должен передавать ежегодно в ИФНС договор аренды жилого помещения в 3 экземплярах для регистрации. Затем по итогам отчетного периода заполнять соответствующую налоговую декларацию и уплачивать один из налогов.
Виды налогов:
- 13% — налог на доходы физических лиц
- 30% — НДФЛ, если арендодатель является иностранцем
- 6% от дохода, в случае, когда арендодатель является ИП
- Патент для предпринимателя стоимостью 48,2 тыс. рублей на год
Борьба с теневым рынком съемного жилья предусматривает наказание для нарушителей законодательства. Собственника квадратных метров, решившего уклоняться от налогообложения, могут ожидать неприятные последствия в рамках административной и даже уголовной ответственности.
Как вычисляется нелегально сдаваемая в аренду жилплощадь?
Больше всего рискует сам владелец жилплощади, пуская в дом жильцов без юридического оформления сделки и сообщения о ней в налоговую инспекцию. Опасность может появиться не только со стороны недобросовестных нанимателей жилья, но и со стороны контролирующих органов.
Налоговая служба может узнать о незаконном предоставлении в аренду жилого помещения двумя способами:
- Участковый при проверке выявит нелегально проживающих в доме квартиросъемщиков без временной регистрации
- Соседи или иные «доброжелатели» подадут жалобу на наличие незаконных жильцов
Вот только нелегальная аренда квартиры должна быть доказана, для чего подателю жалобы понадобится предоставить фискальным органам пакет документов.
Список документов для легализации
- Договор аренды (найма) жилого помещения, заключенный между собственником и жильцом
- Акт приема-передачи жилого помещения при заселении квартиросъемщиков
- Расписка в получении денег за аренду
Ни арендатору, ни владельцу жилплощади невыгодно раскрытие теневой сделки, поэтому добыть эти бумаги сложно, но это вовсе не означает, что бояться нечего. Правосудие все же доберется до нарушителей.
Какое наказание предусмотрено за нелегальную сдачу жилья в аренду?
К последствиям нелегальной аренды квартир относятся следующие наказания в рамках административной ответственности:
- Взыскание задолженности по налогам, которая возникла в период незаконной сдачи в аренду жилья
- Штраф в размере 20% от выявленной фискальной задолженности – при первом нарушении и 40% — при повторном выявлении нарушения или при доказательстве умышленного уклонения от уплаты налога (ст. 122 НК РФ)
- Штраф за сам факт непредставления налоговой декларации – от 1 000 рублей за каждый месяц просрочки, что должно составлять не менее 5% и не более 30% от суммы скрытого налога (ст. 119 НК РФ)
- Пени за неуплату налога в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день допущенной неуплаты (ст. 75 НК РФ)
Такому наказанию подлежит злостный нарушитель налогового законодательства (размер задолженности по налогам превышает 600 тысяч рублей за три года) и уголовной ответственности.
Так, рантье грозит по усмотрению суда (ст. 198 УК РФ):
- Штраф от 100 до 300 тысяч рублей
- Принудительные работы сроком до 1 года
- Арест на полгода
- Лишение свободы на год
Кроме этого, частное лицо, не уплачивающее НДФЛ и не зарегистрированное в качестве ИП, может подвергнуться и другим наказаниям:
- За ведение незаконной предпринимательской деятельности (согласно ст. 171 УК РФ)
- За нарушение порядка налогового учета и постановки на учет в фискальные органы (ст. 116 НК РФ)
И это вполне реально, ведь сбор арендной платы за жилье может попасть под понятие «систематическое получение доходов от предпринимательской деятельности».
На сегодня не все эти правовые механизмы работают без сбоев и для того, чтобы наказать нарушителя, нелегально сдающего в аренду свою квартиру, органам правопорядка и налоговой службе придется постараться, чтобы доказать вину арендодателя. Однако риск «попасть» на штрафные санкции велик, а само наказание достаточно строгое, чтобы отмахиваться от него, как от незначительной проблемы.
Лучше избавить себя от неприятностей и лишних затрат, просто зарегистрировав поступления от сдачи в аренду в должном порядке, предоставив налоговой инспекции нужные сведения и своевременно внося плату за собственное спокойствие в бюджет.
Зато в будущем при возникновении конфликтов и споров с недобросовестными квартиросъемщиками можно отстаивать права арендатора в судебном порядке, подтвердив договоренности с ним официально зарегистрированным договором.
Статьи
Торги и аукционы по банкротству: суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости
Куда вложить деньги - 7 способов инвестирования, испытанные на людях
Как заработать на квартиру в Москве за 2 месяца
Банкротство физических лиц - инструкция по применению
Роберт Кийосаки: 5 ключевых идей от богатого папы за 7 минут