Инвестиции в землю. Что необходимо учесть при покупке участка

Без рубрики - все обо всем, Инвестиции в земельные участки

Делая свои первые инвестиции в землю, для начала определитесь какую из трех стратегий инвестирования выбрать. В этой статье разберем, как вообще можно зарабатывать на земле, а так же самые частые ошибки новичков, которые приводят к потере БОЛЬШИХ денег.

Содержание:

5 ключевых ограничений, связанных с целевым назначением земли
Какие еще подводные камни могут попадаться на пути инвестора в землю
Самые частые подводные камни и ошибки покупателей земли
Красные линии — высший уровень опасности при инвестировании в землю
Сложные вопросы, которые необходимо продумать до начала инвестирования в землю

Давайте разберем самые частые стратегии, которые реализуются на земле:

Купить дешевый земельный участок, размежевать на маленькие участки и продать небольшие участки
Купить земельный участок под застройку, размежевать землю по 4 сотки, построить маленькие домики и продать
Купить земельный участок под застройку, размежевать землю на 3 участка, построить маленькие домики, один дом продать, на заработанные деньги — построить еще два дома, которые дальше можно сдавать

5 ключевых ограничений, связанных с целевым назначением земли

Когда будете звонить продавцу земельного участка в первый раз, спрашивайте сразу целевое назначение земли: от этого будет зависеть, можно ли будет на этом участке строиться.

Ограничения, связанные с целевым назначением земли, на которых спотыкаются инвесторы:

На участках, с целевым назначением огородничество, нельзя возводить капитальных построек.
На участке для садоводства, строительство жилья разрешено, но зарегистрироваться в нем нельзя (теоретически можно пройти через суд и прописаться самому с семьей, но поставить прописку на поток не удастся).
Владельцу дачного участкауже предоставляется возможность возведения полноценного жилого дома.
Земля ЛПХ для ведения личного подсобного хозяйства. Многие покупатели считают, что на землях ЛПХ можно строить жилые дома. В некоторых случаях это возможно — когда речь идет о территории, которая находится в границах поселений. Если нет, то строить на таких участках по закону нельзя.
И только статус ИЖС предназначен под застройку жилого дома

Не верьте словам о том, что купленный участок можно будет без проблем перевести в другую категорию земель. Простого способа сделать из участка сельхозназначения участок ИЖС нет.

Существует достаточно большое количество ограничений связанных с застройкой участка и процедура перевода не так проста, как заявляют продавцы:

Важна непосредственная близость к населенному пункту
Требуется согласование с администрацией населенного пункта, к которому примыкает этот участок
Проводятся общественные слушания, на которых уже принимается решение о переводе категории земли.
На прохождение всех формальностей у вас уйдет много времени, вам потребуются вложения, которые сопоставимы со стоимостью самого земельного участка до перевода его в статус ИЖС.
Выбирая участок рядом с водоемом, обязательно проверьте, не относился ли участок к категориям земель, ограниченным в обороте, прежде чем он приобрел одно из существующих назначений. Например, не относился ли он к землям природоохранного и историко-культурного назначения.
В 90-х годах была неразбериха с переводом таких участков в в земли под «индивидуальное жилищное строительство» . Покупка такого участка может вам выйти боком, есть риск впоследствии участок потерять.
Если вы хотите приобрести свободный участок без каких либо построек, то вам обязательно нужно выяснить возможности и ограничения застройки в данной местности.
Уточните план застройки ближайших территорий, для того что бы, не поучилось так, что вы купили участок, а через несколько лет через дорогу построят свиноферму или коровник

Документы для юридической проверки земельного участка до покупки

Для вашего удобства мы собрали в отдельном файле список документов, которые важно получить от продавца, прежде чем вы инвестируете в свой первый земельный участок. Скачайте список документов тут

Какие еще подводные камни могут попадаться на пути инвестора в землю

Самые частые подводные камни и ошибки покупателей земли

Качество земли (весенние паводки затапливают участок каждый год)
Сокрытие информации о нахождении земельного участка под арестом или иных обременениях
Отсутствие согласия супруга на продажу земельного участка и многое другое
Невнимательное прочтение документов, предлагаемых к подписанию продавцом
Неквалифицированная проверка документов на земельный участок
Наличие на участке красных линий (границ общественных зон), а так же разногласий в кадастровом учете.
Нечеткие границы между соседними участками и неправильная установка заборов

Неудачный пример инвестирования в землю:

Недавно мне показали пример, когда инвестор, приобрел участок в собственность, получил свидетельство о регистрации и уже начал строить дом, как оказалось что половина дома находится по кадастру на участке, который принадлежит соседу, а границы его участка смещены.

Красные линии — высший уровень опасности при инвестировании в землю

Красные линии определяют границы территорий общего пользования на которых расположены:

линии электропередачи
линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения)
трубопроводы
автомобильные дороги
железнодорожные линии
прочие сооружения

Красные линии отделяют общественные (публичные) территории от земельных участков, застраиваемых частными лицами. Иными словами, красная линия отделяет земли (места) общего пользования (улицы, переулки, проезды и т.п.) от кварталов города.

Ознакомиться с прохождением красных линий можно получив Сведения Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Эта информация является общедоступной и при поступлении соответвующего запроса Вам направят информацию о прохождении красных линий.

Сложные вопросы, которые необходимо продумать до начала инвестирования в землю

Земельный участок находится в долевой собственности
Земельный участок входит в состав особо охраняемых природных территорий
Земельный участок оформлен на праве бессрочного пользования
Имеются обременения на землю или арест
Земельный участок подпадает под изъятие для нужд государства
И еще десятки юридически тонких моментов