
Многие считают, что успех инвестиций полностью зависит от размера стартового капитала. Но существуют стратегии, где можно начать с минимальным капиталом или даже без него, генерировать ежемесячный денежный поток и за заемные деньги купить объект стоимостью в несколько миллионов или даже несколько десятков миллионов. В статье разберем, как запустить выгодный бизнес с нуля в сфере недвижимости.
Традиционно вложения в недвижимость считают не самыми доходными, но стабильными и надежными. Их основные плюсы:
Минусы инвестиций в недвижимость:
Одно дело — наследственная квартира. Сразу продавать ее невыгодно из-за налогов, проще сдать в аренду хотя бы на время. Но покупать в ипотеку инвестиционную недвижимость может оказаться невыгодно: выплаты банку могут быть выше, чем доход с аренды. А еще придется за свой счет делать ремонт и решать сопутствующие проблемы.
Традиционные схемы инвестиций условно работают для ликвидных объектов, но рассчитывать на сверхприбыль не приходится. Зато доходность таких инвестиций значительно увеличивается, если использовать штурмовые стратегии и инвесторский подход.
Штурмовые стратегии помогают начать с нуля или с минимальными вложениями и значительно увеличить доходность. Это может быть бизнес проект(если все делать самостоятельно) или пассивные инвестиции (если действовать через управляющих). Но понадобится личное участие инвестора в начале как минимум в течение нескольких месяцев.
Самая актуальная стратегия заработка на недвижимости — стратегия доходного дома.
Так называют дом, где все комнаты или квартиры сдаются в аренду. Такой инвестиционный объект генерирует ежемесячный доход. Для увеличения дохода дом лучше разделить на мини студии небольшой площадью с санузлом и кухней. Расчеты показывают, что чем меньше площадь каждой студии, тем больше будет доход с каждого квадратного метра и с дома в целом.
Доходные дома в нашей стране использовались как способ заработка и были популярны еще в ХIХ веке, но потом они исчезли. Идея доходного дома в наше время основана на принципе Роберта Кийосаки: нужно делить большие объекты и продавать или сдавать частями.
Суть в том, чтобы купить в ипотеку дом, разделить на несколько студий и сдавать в аренду посуточно или на долгосрок. При грамотных расчетах выплаты квартирантов полностью перекрывают платежи по ипотеке среднем в 2 раза. Что получается в итоге:
Стандартная схема заработка на недвижимости позволяет получить с аренды квартиры максимум 5-6% годовых (чаще 2-4%), а доходный дом дает доходность 15-20%. Если сдавать комнаты в посуточную аренду, денежный поток может быть еще больше. Это штурмовая стратегия позволяет в несколько раз повысить доходность за счет преимуществ доходного дома.
Вот более подробное видео с разбором этой темы.
Главные плюсы доходного дома:
Недостатки доходного дома:
Как видите, плюсы стратегии доходного дома перевешивают ее недостатки.
Проект начинают с выбора дома — даже внешне похожие объекты на соседних улицах могут по-разному сдаваться и приносить разные суммы. У нас есть чек лист по выбору подходящего дома.
Вот что нужно учесть:
Мы советуем еще до покупки объекта дать тестовые объявления с предложением аренды и оценить количество заявок от арендаторов. Вы должны быть уверены, что квартиры в вашем районе будут востребованы.
Самый выгодный вариант — делить дом именно на студии. Студию с инвесторским ремонтом (недорогим, но качественным) реально сдать по цене однокомнатной квартиры. То есть такая перепланировка дома сильно увеличивает доходность вашего проекта.
Такой проект включает в себя:
Вот видео по теме — покупка дома без собственных средств:
Такой проект предполагает завышение цены при покупке — благодаря этому инвестор может перекрыть первый взнос и цену ремонта. Планируемая чистая прибыль — 200 000 руб. в месяц.
Доходностью называют разницу между выплатами с аренды всех квартир\студий и общими расходами (сюда входят ипотека, услуги управляющей компании, налоги, услуги горничной, коммуналка)
Пример. Дом разделили на 15 студий и сдали их по 20 000 рублей. Если все студии заселены — ежемесячный доход 300 000 руб.
Расходы:
Выплаты по ипотеке — 120 000 р,
Услуги уборки общей территории — 10 000 р,
Налоги по патентной системе — 10 000 р.
Коммуналку оплачивают арендаторы, сдача самостоятельно без управляющей компании.
итого чистый доход 160 тысяч = (300 000 — (120 000+10 000 +10 000)).
Важно определить точку безубыточности, когда прибыль будет покрывать выплаты по ипотеке. В нашем примере точка безубыточности находится на уровне 120 000 рублей — это стоимость аренды 6 студий по 20 000.
Сдача в посуточную аренду повышает доходность дома, можно рассчитывать на доход в 3-4 раза выше. Но это потребует более активного участия инвестора.
Для выгодных инвестиций в доходный дом нужно сделать перепланировку объекта с разбивкой на студии и бюджетный так называемый инвесторский ремонт — только необходимый минимум действий и затрат. При этом студии оборудованы современной мебелью и выглядят новыми, есть все комфортной жизни. Для потенциальных квартиросъемщиков это хороший вариант, ведь на рынке много старого и неликвидного жилья. Многие получают квартиры в наследство и пытаются на них заработать, не тратясь на ремонт: осыпающаяся штукатурка, допотопная мебель, желтая плитка — норма для многих квартир. До 10% такого жилья вообще непригодно для жизни. Недавний ремонт и хорошая техника сильно повышают привлекательность таких студий для жильцов, и они готовы заплатить за это жилье больше. Но ремонт не обязательно должен быть дорогим, а мебель доступна в Икее или других бюджетных магазинах, — даже с минимальными затратами можно сдать квартиру дорого.
Цена ремонта и перепланировки зависит от площади объекта, региона, используемых материалов, состояния коммуникаций и других факторов. С первой попытки бывает непросто сделать дешевый ремонт: часто люди не ориентируются в ценах и соглашаются на первое же предложение по завышенной цене. На самом деле дом площадью 300 кв. метров реально отремонтировать, купить мебель и сделать перепланировку за 2 — 3 млн. рублей или чуть больше.
Чаще всего делают похожие безликие студии в стиле минимализм, но возможен и другой подход — вот ролик про доходный дом в Марусино:
Дом разделили на 22 уникальные студии, он приносит чистую прибыль 180 000 руб. в месяц.
Инвестор должен платить по ипотеке и ему не выгодно затягивать ремонт, скорее наоборот. Важно быстро закончить основной ремонт и заселить первых квартирантов, чтобы как можно скорее выйти на точку безубыточности. Как показывает практика, такое возможно примерно за 45 дней.
Вот кейс по выходу на точку безубыточности за 44 дня:
Цена ремонта зависит от многих факторов: общая площадь дома и планируемое число студий, состояние коммуникаций. Чтобы сэкономить на ремонте, нужно:
Вот ролик про ремонт в доходном доме:
Для получения стабильного денежного потока с доходного дома важно обеспечить 100% заселяемость студий. При правильном выборе объекта не должно возникнуть сложностей с арендаторами. Часто владельцы сами проводят кастинг среди желающих снять в аренду студии и селят только людей определенной возрастной категории во избежание проблем между соседями.
При стратегии посуточной аренды возможная доходность дома заметно повышается, но в таком случае важно этим заниматься — давать рекламу, постоянно показывать студии, все время искать новых жильцов. Это уже бизнес, а не пассивные инвестиции.
Основной плюс стратегии доходного дома — возможность получения прибыли в пассивном режиме. Получается фактически несгораемая пенсия, причем доступная с нулевыми вложениями.
Вот ролик от Юрия Медушенко — автора книги “Доходный дом по-русски” и инвестора в доходные дома.
Все подробности о выборе объекта под доходный дом, ремонте и заселении арендаторов вы можете узнать, скачав бесплатную книгу от эксперта по доходным домам №1 в России.