Как создать бизнес с нуля: доходный дом в России

Многие считают, что успех инвестиций полностью зависит от размера стартового капитала. Но существуют стратегии, где можно начать с минимальным капиталом или даже без него, генерировать ежемесячный денежный поток и за заемные деньги купить объект стоимостью в несколько миллионов или даже несколько десятков миллионов. В статье разберем, как запустить выгодный бизнес с нуля в сфере недвижимости.

Преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость

Традиционно вложения в недвижимость считают не самыми доходными, но стабильными и надежными. Их основные плюсы:

1. Это осязаемый объект с объективной ценностью и возможностью роста стоимости в будущем.
2. Возможность получать ежемесячный пассивный доход за счет арендных платежей.

Минусы инвестиций в недвижимость:

1. Она не всегда растет в цене, многое зависит от состояния рынка и ликвидности объекта. Бывают периоды, когда недвижимость даже дешевеет.
2.        Возможные проблемы со сдачей в аренду.
3. Необходимость платить за коммунальные услуги.
4. Арендный доход — полупассивный. Доходность аренды обычно невысока и редко превышает 5-7%. годовых, что можно сравнить с доходностью по вкладам. Но кроме того, необходимо искать квартирантов, ремонтировать объект и т.д.

Одно дело — наследственная квартира. Сразу продавать ее невыгодно из-за налогов, проще сдать в аренду хотя бы на время. Но покупать в ипотеку инвестиционную недвижимость может оказаться невыгодно: выплаты банку могут быть выше, чем доход с аренды. А еще придется за свой счет делать ремонт и решать сопутствующие проблемы.

Традиционные схемы инвестиций условно работают для ликвидных объектов, но рассчитывать на сверхприбыль не приходится. Зато доходность таких инвестиций значительно увеличивается, если использовать штурмовые стратегии и инвесторский подход.

Как создать пассивный доход на недвижимости

Штурмовые стратегии помогают начать с нуля или с минимальными вложениями и значительно увеличить доходность. Это может быть бизнес проект(если все делать самостоятельно) или пассивные инвестиции (если действовать через управляющих). Но понадобится личное участие инвестора в начале как минимум в течение нескольких месяцев.

Самая актуальная стратегия заработка на недвижимости — стратегия доходного дома.

Что такое доходный дом

Так называют дом, где все комнаты или квартиры сдаются в аренду. Такой инвестиционный объект генерирует ежемесячный доход. Для увеличения дохода дом лучше разделить на мини студии небольшой площадью с санузлом и кухней. Расчеты показывают, что чем меньше площадь каждой студии, тем больше будет доход с каждого квадратного метра и с дома в целом.

Как запустить бизнес на доходных домах

Доходные дома в нашей стране использовались как способ заработка и были популярны еще в ХIХ веке, но потом они исчезли. Идея доходного дома в наше время основана на принципе Роберта Кийосаки: нужно делить большие объекты и продавать или сдавать частями.

Суть в том, чтобы купить в ипотеку дом, разделить на несколько студий и сдавать в аренду посуточно или на долгосрок. При грамотных расчетах выплаты квартирантов полностью перекрывают платежи по ипотеке среднем в 2 раза. Что получается в итоге:

• вы покупаете дом за чужие деньги;
• квартиранты оплачивают вашу ипотеку;
• объект растет в цене с годами;
• доход с объекта достигает 80 000 — 250 000 рублей в месяц;
• кредит выплатится, а арендные платежи продолжат поступать;
• таким образом можно решить свой жилищный вопрос;
• это работающий бизнес, его можно продать.

Стандартная схема заработка на недвижимости позволяет получить с аренды квартиры максимум 5-6% годовых (чаще 2-4%), а доходный дом дает доходность 15-20%. Если сдавать комнаты в посуточную аренду, денежный поток может быть еще больше. Это штурмовая стратегия позволяет в несколько раз повысить доходность за счет преимуществ доходного дома.

Вот более подробное видео с разбором этой темы.

Инвестиции в дом: плюсы и минусы

Главные плюсы доходного дома:

• Низкая стоимость 1 кв. метра при равной цене аренды студии в доме или в квартире В доме цена кв. метра дома в 2-3 ниже, чем в квартире. При этом цена аренды жилья в доходном доме (если он поделен на студии\квартиры) — та же самая, что и в многоквартирном доме. Наиболее выгодны для инвестора малогабаритные студии площадью 10-25 кв.метров. Их  доходность при долгосрочной аренде в среднем 1,5-2 раза выше с каждого кв. метра по сравнению с обычными однокомнатными квартирами.
• Возможен крупный торг. На квартиру сложно получить скидку, с домом это реально. Их сложно продать, поэтому владельцы часто опускают цену и идут на уступки.
• Ремонт реально закончить за полтора месяца — если знать секреты инвесторского ремонта. Именно столько времени у нас занимает перепланировка дома и заселение первых арендаторов.
• Минимальные вложения на старте. Если покупка за кредитные деньги, а цена ремонта уже заложена в стоимость объекта.
• Финансовая стабильность. За счет большого количества студий и арендаторов можно не переживать упасть в финансовую яму если кто-то съедет — как это происходит в случае с единственной квартирой.
• Нет соседей — а значит, и проблем с ними. Владельцы домов могут могут делать без согласований с соседями любую перепланировку, в том числе переносить “мокрые точки” и т.д. Поток квартирантов также не вызовет недовольства.
• Наличие земли. Земельный участок — еще один плюс, ведь здесь может быть мангал, бассейн, гамак, беседка —  он создает иллюзию жизни на природе. А еще на участке можно построить модульный дом или другое строение и тоже сдавать там студии.

Недостатки доходного дома:

1. Бывает непросто получить кредит на 5-15 млн. рублей без внушительного стартового капитала. Есть психологические трудности (сложно на это решиться, ведь для многих это самая настоящая «кабала») и финансовые. Если вам не одобрят ипотеку, существуют разные выходы: инвесторские деньги (не банковские). услуги ипотечного брокера, устройство на более высокооплачиваемую работу, исправление кредитной истории. При большом желании эти проблемы решаются — так показывает наш опыт.
2. Эффективность стратегии зависит от региона. До покупки нужно протестировать спрос и посчитать соотношение расходов и возможной прибыли. По нашему опыту, почти нет городов, где доходные дома убыточны — это должны быть места с очень дешевой и невостребованной арендой. Но в большинстве регионов доходные дома работают и приносят доход, хотя точные финансовые результаты будут отличаться.

Как видите, плюсы стратегии доходного дома перевешивают ее недостатки.

Начало бизнеса на доходных домах

Проект начинают с выбора дома — даже внешне похожие объекты на соседних улицах могут по-разному сдаваться и приносить разные суммы. У нас есть чек лист по выбору подходящего дома.

Вот что нужно учесть:

• Его расположение. Ваша основная целевая аудитория — молодые пары в возрасте до 35 лет, не имеющие своего жилья, реже студенты 18-22 лет. Им должно быть удобно добираться от дома до места учебы или работы.
• Транспортная доступность. Идеальные локации — рядом с остановками общественого транспорта и станциями метро. Важно, чтобы сюда было удобно добираться из любого района вашего города и на любом виде транспорта.
• Инфраструктура. Плюсом будет наличие поблизости крупных супермаркетов, аптек, точек общепита, а а также парков, детских садов и школ, больниц и поликлиник,  развлекательных центров. Все это создает предпосылки для комфортной жизни.
• Планировка и общая площадь. От этого зависит, сколько студий вы сможете сделать и насколько дорого вам обойдется перепланировка дома.
• Технические характеристики. Сюда относятся состояние коммуникаций, проводки, труб, — проверить это на этапе осмотра дома сложно, но важно сделать максимум, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
• Площадь участка. Большой и благоустроенный участок — дополнительный плюс и возможности не только для беседки/гамака/барбекю, но и для расширения самого дома или возведения дополнительных строений.
• Стоимость. На дом можно получить существенный дисконт, иногда 15-20 процентов. Не бойтесь торговаться. Если хозяевам срочно нужны деньги и\или они давно не могут продать объект,

Мы советуем еще до покупки объекта дать тестовые объявления с предложением аренды и оценить количество заявок от арендаторов. Вы должны быть уверены, что квартиры в вашем районе будут востребованы.

Самый выгодный вариант — делить дом именно на студии. Студию с инвесторским ремонтом (недорогим, но качественным) реально сдать по цене однокомнатной квартиры. То есть такая перепланировка дома сильно увеличивает доходность вашего проекта.

Что включает проект доходного дома

Такой проект включает в себя:

1. Финансовый план с учетом всех расходов и с расчетом точки безубыточности.
2. План перепланировки дома в 7-20 студий.

Вот видео по теме — покупка дома без собственных средств:

Такой проект предполагает завышение цены при покупке — благодаря этому инвестор может перекрыть первый взнос и цену ремонта. Планируемая чистая прибыль — 200 000 руб. в месяц.

Как рассчитать доходность проекта

Доходностью называют разницу между выплатами с аренды всех квартир\студий и общими расходами (сюда входят ипотека, услуги управляющей компании, налоги, услуги горничной, коммуналка)

Пример. Дом разделили на 15 студий и сдали их по 20 000 рублей. Если все студии заселены — ежемесячный доход 300 000 руб.

Расходы:

Выплаты по ипотеке — 120 000 р,
Услуги уборки общей территории — 10 000 р,
Налоги  по патентной системе — 10 000 р.
Коммуналку оплачивают арендаторы, сдача самостоятельно без управляющей компании.

итого чистый доход 160 тысяч = (300 000 — (120 000+10 000 +10 000)).

Важно определить точку безубыточности, когда прибыль будет покрывать выплаты по ипотеке. В нашем примере точка безубыточности находится на уровне 120 000 рублей  — это стоимость аренды 6 студий по 20 000.

Сдача в посуточную аренду повышает доходность дома, можно рассчитывать на доход в 3-4 раза выше. Но это потребует более активного участия инвестора.

Стоимость ремонта дома

Для выгодных инвестиций в доходный дом нужно сделать перепланировку объекта с разбивкой на студии и бюджетный так называемый инвесторский ремонт — только необходимый минимум действий и затрат. При этом студии оборудованы современной мебелью и выглядят новыми, есть все комфортной жизни. Для потенциальных квартиросъемщиков это хороший вариант, ведь на рынке много старого и неликвидного жилья. Многие получают квартиры в наследство и пытаются на них заработать, не тратясь на ремонт: осыпающаяся штукатурка, допотопная мебель, желтая плитка — норма для многих квартир. До 10% такого жилья вообще непригодно для жизни. Недавний ремонт и хорошая техника сильно повышают привлекательность таких студий для жильцов, и они готовы заплатить за это жилье больше. Но ремонт не обязательно должен быть дорогим, а мебель доступна в Икее или других бюджетных магазинах, — даже с минимальными затратами можно сдать квартиру дорого.

Цена ремонта и перепланировки зависит от площади объекта,  региона, используемых материалов,  состояния коммуникаций и других факторов.  С первой попытки бывает непросто сделать дешевый ремонт: часто люди не ориентируются в ценах и соглашаются на первое же предложение по завышенной цене. На самом деле дом площадью 300 кв. метров реально отремонтировать, купить мебель и сделать перепланировку за 2 — 3 млн. рублей или чуть больше.

Чаще всего делают похожие безликие студии в стиле минимализм, но возможен и другой подход — вот ролик про доходный дом в Марусино:

Дом разделили на 22 уникальные студии, он приносит чистую прибыль 180 000 руб. в месяц.

Как быстрее сделать ремонт

Инвестор должен платить по ипотеке и ему не выгодно затягивать ремонт, скорее наоборот. Важно быстро закончить основной ремонт и заселить первых квартирантов, чтобы как можно скорее выйти на точку безубыточности. Как показывает практика, такое возможно примерно за 45 дней.

Вот кейс по выходу на точку безубыточности за 44 дня:

Как дешевле сделать ремонт дома

Цена ремонта зависит от многих факторов: общая площадь дома и планируемое число студий, состояние коммуникаций. Чтобы сэкономить на ремонте, нужно:

1. Заранее узнать цены на работы и на материалы.
2. Мониторить предложения, не соглашаться на первое.
3.         Составить смету.
4. Искать надежного подрядчика

Вот ролик про ремонт в доходном доме:

Как получить стабильный денежный поток

Для получения стабильного денежного потока с доходного дома важно обеспечить 100% заселяемость студий. При правильном выборе объекта не должно возникнуть сложностей с арендаторами. Часто владельцы сами проводят кастинг среди желающих снять в аренду студии и селят только людей определенной возрастной категории во избежание проблем между соседями.

При стратегии посуточной аренды возможная доходность дома заметно повышается, но в таком случае важно этим заниматься — давать рекламу, постоянно показывать студии, все время искать новых жильцов. Это уже бизнес, а не пассивные инвестиции.

Как доходный дом генерирует пассивный доход

Основной плюс стратегии доходного дома — возможность получения прибыли в пассивном режиме. Получается фактически несгораемая пенсия, причем доступная с нулевыми вложениями.

Вот ролик от Юрия Медушенко —  автора книги “Доходный дом по-русски” и инвестора в доходные дома.

Все подробности о выборе объекта под доходный дом, ремонте и заселении арендаторов вы можете узнать, скачав бесплатную книгу от эксперта по доходным домам №1 в России.