У должников смогут забирать единственное жилье

Министерство Юстиции РФ предприняло попытку найти баланс между интересами должников и кредиторов. Ведомство предлагает изымать единственное жилье и продавать на аукционах в рамках процедуры банкротства граждан. В зоне риска находятся обладатели так называемого «роскошного жилья», когда его размеры и стоимость в разы превышают базовые потребности.

Сейчас установлены следующие нормативы жилой площади:

1. 33 кв. м. на одного человека;
2. 42 кв. м. на семью из двух человек;
3. 18 кв. м. на каждого члена семьи, в которой 3 человека и более.

То есть, если у семьи из 3 человек жилая площадь составляет 200 кв. м., то по решению суда его могут отобрать. Если же на этой площади проживает семья из 10 человек, то его отобрать уже не смогут.

Эксперты не могут прийти к единому мнению в этом вопросе. Например, если у должника дом, то можно ли вместо него приобрести квартиру, или же нужно покупать дом. Попробуем разобраться.

Что предлагает Минюст

Согласно действующему законодательству отобрать единственное жильё нельзя, если оно не куплено в ипотеку. То есть ипотечную квартиру могут забрать, если должник систематически не гасит займ. Отбирают его по решению суда, если с должником не удалось договориться всеми возможными способами.

Минюст готовит поправки в Гражданский кодекс РФ, по которым у должника можно будет отобрать единственное жильё, если оно оказалось «роскошным». Отобрать его могут за любой долг: ЖКХ, алименты или кредит, а в отношении должника запущено дело о банкротстве.

В ведомстве уточняют, что небольших долгов нововведение не должно коснуться. Разрабатываемый проект запрещает изымать единственное жильё, если финансовые претензии в разы меньше стоимости жилья. Например, недвижимость не отберут, если долг менее 1 млн. руб. либо ниже 5% от цены спорного жилья. Признать частное лицо банкротом могут, если его долг не менее 500 тыс. руб., и он не платил по нему не менее 3 месяцев.

Четких параметров «роскоши» Минюст не предлагает. В каждом случае суд будет учитывать все обстоятельства, состав семьи и  принимать индивидуальное решение. Есть лишь примерный ориентир, по которому жильё считается «роскошным»: на каждого члена семьи приходится не более 30 кв. м., и недвижимость стоит не более 30 млн. руб.

«Стоимость должна варьироваться в зависимости от региона и должна рассчитываться на основании показателей кадастрового учета. Попытка «загнать» оценочную категорию «роскоши» в рамки конкретной денежной суммы на практике приведет к тому, что ключевым доказательством в суде станет заключение оценщика», – полагает адвокат юрфирмы «ЮСТ» Олег Кузьмичев.

Продать единственное жильё должника можно по инициативе кредитора или финансового управляющего. Они должны будут убедить суд в том, что единственное жильё роскошно. Например, пентхаус площадью 150 кв. м. для должника является роскошным, и он может жить в однокомнатной квартире в 50 кв. м. Но если у него есть беременная жена, то суд может отложить это предложение на год. К уважительным причинам также относятся наличие детей до одного года, тяжелая болезнь самого должника или членов его семьи.

Если суд поддержит инициативу кредитора, то он должен приобрести более скромную квартиру или предоставить свою. Суд должен сразу оговорить условия сделки. К ним относятся сроки, приблизительная стоимость покупаемого жилья, время на переезд из предыдущей квартиры или дома. Если у должника нет денег на переезд, то эти расходы кредитор берет на себя.

Согласно разрабатываемым поправкам новое жилье должно быть в том же населенном пункте, что и продаваемое, если сам должник не попросит о другом. Например, у должника квартира в Воронеже, а он просит приобрести небольшой дом в пригороде. При этом не должна ухудшаться доступность образовательных и медицинских учреждений для нетрудоспособных иждивенцев. Суд может обязать кредитора и финансового управляющего должника учитывать при подборе нового жилья и дополнительные параметры, например, заболевания должника и членов его семьи, места их работы и учебы.

В проекте подчеркивается, что новое жилье должно быть уже построенным и не аварийным, то есть долевое строительство предлагать нельзя. Его площадь должна быть не меньше 10 кв. м. жилой и 20 общей на каждого члена семьи, при этом на двух членов семьи должно приходиться не менее одной изолированной комнаты. При подборе жилья кредитор должен брать с собой должников.

Предполагается, что после публикации изменения вступят в силу через 6 месяцев. При этом новые правила будут действовать и в делах о банкротстве до принятия поправок. Если суд признал жильё единственным и запретил реализацию с торгов, то нововведения применить будет невозможно.

Инициатива будет работать только на бумаге

Минюст начал разработку поправок после решения Конституционного суда РФ. Еще в 2012 году ведомство заявило о нарушении баланса интересов должников и кредиторов положениями статьи 446 ГК РФ (Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам). Суд поручил Министерству юстиции разработать критерии, по которым единственное жильё является неприкасаемым.

Напомним, в январе 2017 года ведомство всполошило общественность, опубликовав первую редакцию законопроекта. По нему жилье продадут с молотка, если на каждого члена семьи приходится площадь, которая в 2 раза превышает учетную, а другого имущества у должника нет. В каждом регионе эта цифра колеблется от 14 до 18 кв. м. При этом рыночная цена должна превышать в два раза стоимость предполагаемой замены.

По предлагаемым коррективам жильё могли изъять за небольшие долги за услуги ЖКХ, кредитам или микрозаймам. В Общественной палате РФ высказали мнение, что в первую очередь нововведения затронут не защищённые слои населения. То есть за долг в 50 тыс. у человека могут отобрать жильё стоимостью 1 млн руб. В Минюсте учли критику и весной 2017 года пообещали внести коррективы.

Что думают эксперты

Одни эксперты считают, что новые поправки заинтересуют кредиторов, другие же называют их неэффективными.

«Они будут работать в отдельных и не показательных случаях. Должников с единственным роскошным жильем не так уж и много», – предполагает партнер ЕМПП Мерген Дораев.

Адвокат Олег Кузьмичев не может дать однозначную оценку законопроекту Минюста. С одной стороны, кредиторы давно ждали этих изменений, с другой стороны нет точного определения роскошности.

К предлагаемому нововведению скептически относятся и в Торгово-промышленной палате РФ. Россияне, крупные банки и государство не заинтересованы во введении законопроекта. Он выгоден только микрофинансовым организациям, которые выдают небольшие займы под огромные проценты и залог жилья.