2 - 3 декабря 2017 г., Москва, Гостиница «Салют»

PLATINUM-встреча Территории Инвестирования

Купить билет ⟶
пн - пт с 9:00 до 18:00
8 800 775-48-19, 8 909 223-89-22

Таунхаусы — Уникальная стратегия инвестирования

Таунхаус – это малоэтажное строение. Иногда он оформляется как малоэтажный дом с участком земли. В других случаях — как квартира в сблокированном доме.

Если земля на котором расположен таунхаус не принадлежит собственнику этого строения, она находится в долгосрочной аренде у города. Застройщик взял ее в аренду, построил на ней таунхаусы и сдал, благополучно передав в пользование, участникам строительства.

Таунхаусы - Уникальная стратегия инвестирования

Когда таунхаус расположен на арендной земле, в свидетельстве о собственности говорится, что это квартира в малоэтажном сблокированном доме. По опыту, получить ипотеку под такой вид жилья (под квартиру) гораздо проще, чем если бы у Вас был отдельно стоящий дом с земельным участком. Потому что под землю кредиты, конечно же, дают, но, во-первых, они дороже. А, во-вторых, их дольше одобряют, потому что требуются геодезисты и очень сложная оценка земли. Квартиру нам оценили достаточно быстро, одобрение залогового кредита заняло порядка недели.

Давайте разберемся в видах таунхаусов

Надо отметить, что таунхасов в России вообще не существует. Это просто для Вашего ознакомления, чтобы Вы знали, что есть такие модные слова, как квадрохаусы, лэйнхаусы, дуплексы. Но не забивайте себе этим голову.

Что бы там ни было написано в объявлении о продаже, знайте, что если написано «квадрохаус» или «лейнхаус», значит, на него будет наценка. Вы переплатите за это модное слово в рекламе, потому что по факту это квартира и ничего больше. Иногда даже без земельного участка.

Один из видов таунхаусов – дуплексы.

Они, как правило, строятся на одну или две семьи. Разделяются либо по этажам (первый этаж может принадлежать одной семье, второй этаж другой), либо по маленьким секциям. Кстати, в Петербурге больше строят дуплексов, чем таунхаусов.

Есть еще квадрохаусы. Это домик, у которого четыре входа.

Также лэйнхаусы. Это пошло из Лондона. Это не от слова «линия», а от словосочетания «дом в переулке». Фасад у них совершенно разный, его можно изменять, необязательно следовать какой-то концепции, стилю. В Лондоне они находятся не в коттеджных поселках. Это обычные дома, которые стоят на улице.
Важнее то, из чего они сделаны, какая начинка, потому что работать нам нужно будет с тем, что внутри. В идеале это каркас.

Почему?

  • Во-первых, так дешевле.
  • Во-вторых, это быстро. Очередь застройщики строят с нулевого цикла за 8 месяцев. А многоэтажки, жилые дома — 1,5-2 года. И зарабатываете вы при продаже примерно те же деньги. То есть вы за меньшие сроки заработаете ровно столько же

А как строится монолит, знаете? Он заливается бетоном, и обкладывается сверху пеноблоками или кирпичом.

Рассмотрим распределение средней стоимости. Потому что мы с вами инвестируем средства, а не красоту и прочее.

Монолит самый дорогой. Знайте, выбирая и покупая его, вы переплачиваете практически 40%. Дальше идут кирпич, пеноблоки и другое. Сюда как раз-таки относятся каркасные дома, которые стоит выбирать, так как за них мы меньше платим. Что касается коммуникаций, то они везде – вода, электричество, газ. Воздушное отопление – это вообще та тема, в которой мало кто понимает.

Что оно нам дает? Нет обычных радиаторов. Это решетки в полу, внизу стоит котел. И он по принципу климат-контроля создает в помещении теплый воздух или, соответственно, холодный, в жаркое время года.

В последнее время застройщики очень часто снижают стоимость таунхауса. Может быть, вы видели таунхаус 150 кв. м. за 3 млн. рублей? Приедете в такой дом — там вообще не будет никаких котлов, вы должны дополнительно закладывать их стоимость. А для котла Lennox только присадка кондиционирования стоит около 200 тыс. рублей вместе с установкой и работой. Кроме того, этот котел вы должны будете заказать из Канады и привезти, если планируете делать такое отопление.

Поэтому не всегда соглашайтесь на подобные варианты. При перепродаже все равно вы не сможете столько выиграть. Спрос на такие дома без котлов, когда они будут построены, меньше и стоимость гораздо ниже, чем на дом, который укомплектован абсолютно всем.

Есть разные стратегии, касающиеся таунхаусов:

  1. Перепродажа
    • Купили домик за 100 тыс. рублей, продали за 150-200 тыс. рублей. Очень выгодно вкладывать именно в таунхаусы, потому что, сроки строительства у них ниже
  2. Сдача в аренду
    • при самом простом варианте, если вносить мало корректив, то дом 156 кв.м может вам приносить около 100 тыс. рублей денежного потока ежемесячно. Что такое «денежный поток»? Это те деньги, которые остаются у вас в кармане после уплаты кредита

Один из минусов таунхаса в том, что порог входа достаточно высокий. Это не новостройка за 1 млн. рублей, когда 96 тыс. рублей вносишь и получаешь доход. Здесь порог выше, но можно взять объект без первого взноса, если завысить стоимость и покупать вторичку. Порог входа у таунхаусов выше, но денег можно заработать быстрее.

 

5 шагов к денежному потоку на новостройках
+ 2 чек-листа от инвестора