Уникальный расчет проекта доходного дома

Вы уже присматриваете идеальный дом или участок для строительства доходного дома. И Вы задаетесь следующими вопросами:

• Когда можно браться за реализацию проекта?
• Как грамотно провести расчет проекта инвестирования в доходный дом?
• Как могут отразиться на проекте финансовые недочеты?
• А можно ли реализовать проект удаленно?
• В каком ценовом сегменте работать, чтобы реализовать проект?

Кто-то сразу, другие по истечение некоторого времени, но каждый при должном усердии найдёт свой идеальный объект для инвестиций в недвижимость. Но не следует с головой кидаться в объятия судьбы. У инвестора каждый брак по-расчёту. И чем успешнее предыдущие браки, тем больше новых!

Только когда инвестиционный проект доказывает свои перспективы даже в негативном прогнозе, стоит запускать его в работу. Чтобы потом не было мучительно больно из-за поспешных выводов и ошибок прогноза.

Данная методика создаёт полную картину и наглядно представляет все аспекты проекта. Расчёт состоит из нескольких разделов:

Расчет проекта доходный дом

1. Анализ объекта. Анализ стоимости объекта в пересчёте на строительную себестоимость и сравнение со стоимостью аналогичных объектов с целью определения возможности покупки объекта без использования личного капитала.
2. Анализ коридоров аренды по выбранной стратегии. Определяемся с ценовой политикой.
3. Финансирование проекта. Наглядно получаем все цифры для полного финансирования проекта. Расписываем, где и как будем привлекать финансы для реализации проекта. Разные каналы финансирования для обеспечения бюджета в полном объеме, с учётом графика поступлений первых доходов.
4. Расчёт: полный расчёт затрат и возможных доходов. Прописываем все затраты на реализацию конкретного проекта и составляем карту генерации денежного потока. Полная прозрачная картина будущих прибылей и затрат.
5. Показатели эффективности работы инвестиций. Расчетные показатели эффективности работы инвестиций для принятия взвешенного решения по старту проекта.

Поэтому, в дополнение к фундаментальному и всестороннему расчёту, необходимо рассматривать два сценария развития событий:

• Позитивный прогноз
• Негативный прогноз

Создание доходного дома – одна из немногих стратегий быстрого создания внушительного денежного дохода. Один объект может приносить прибыль (после всех расходов, включая выплату ипотеки) от 90 тыс.руб (как у Алексея Толкачева коллеги Юрия Медушенко) и вплоть до 400 тыс.рублей как у Андрея (правда при агрессивной стратегии).

Андрей на встрече инвесторов по доходным домам рассказывает, как он запустил свой доходный дом в Подмосковье удаленно, живя при этом в другом регионе.

Как создать доходный дом в Подмосковье, живя в другом регионе

(Фрагмент выступления Андрея Меркулова на живой встрече инвесторов Территории Инвестирования)

Подход к реализации проекта доходный дом

Решения и подход к реализации стратегии инвестирования будут зависеть от ценового сегмента, в котором Вы собираетесь работать. (Ценовой сегмент — это управление ценой в соответствии со спросом.) Какие бывают ценовые сегменты и их краткие характеристики:

• Сверх-эконом сегмент
  • минимум вложении в проект
  • ничего не делаем
  • в крупных городах: койка ~ 3 — 5 тыс.руб, комната ~ 7 — 10 т.р., студия 10 ~15 т.р.
• Средний ценовой сегмент
  • делаем «для людей»
  • продумываем эргономику
  • используем дизаи нерские решения
  • применяем фишки
  • стоимость студии ~ 10-20% дешевле однокомнатной квартиры
• Верхний ценовой сегмент (бизнес-класс, элита и так далее)

Этот сегмент рассматривать не будем, потому что в нем совершенно иной аватар клиента.