2 смертельные ошибки инвестирования в доходный дом — Чит-код при покупке дома

Доходный Дом для пассивного дохода, Управление недвижимостью - идея для бизнеса

Как и любые инвестиции, в том числе проект доходного дома предполагают, что есть некие риски, которые нужно учитывать и знать их до того, как вы взялись за это дело. Чтобы не было как часто по-русски бывает: «Давайте ввяжемся в драку, а потом будем разбираться!». Желательно знать заранее все подводные камни и допущенные ошибки начинающими инвесторами.

Содержание:

Какие могут быть риски?
Инвестирование для начинающих — 2 смертельные ошибки инвестирования в доходный дом
Сколько денег нужно вложить в проект — задаемся этим вопросом в самом начале
Самые важные расчеты в оценке проекта
Чит-код при покупке дома
При покупке доходного дома есть 2 задачи:
Как это сделать?

2 смертельных ошибки инвестирования в доходный дом - Чит-код при покупке дома

Какие могут быть риски?

Есть 2 основные ошибки начинающих инвесторов:

Отсутствие точных расчётов
Неправильно выбранная стратегия

Если у вас нет времени читать статью полностью, то просто посмотрите видео 🙂

Инвестирование для начинающих — 2 смертельные ошибки инвестирования в доходный дом

Фрагмент с конференции «Инвестирования в Недвижимость — 2016». Спикер Юрий Медушенко.

Сколько денег нужно вложить в проект — задаемся этим вопросом в самом начале

В любом инвест-проекте, особенно в таком интересном и прибыльном, как доходный дом нужно считать и понимать, что выйдет в итоге — цветок каменный или «мыльный пузырь». Ясно, что мы хотим цветок каменный. Чтобы зарабатывать на нем не 19%, а гораздо больше. Поэтому очень важно грамотно просчитывать каждый свой проект. У вас может быть два одинаковых дома, стоящих практически рядом на соседних улицах или 2 дома в разных районах города, но один дом может приносить вам прибыль, а другой — только убыток.

Инвесторы проекта используют особый подход к инвестированию, который заключается в просчитывании не только позитивной зоны. Как не странно у большинства инвесторов на глазах розовые очки. И бывает такая ситуация, что инвестор видит деньги впереди и многое перестает замечать и из-за этого рушатся многие мечты.

Очень важно до того, как вы дали согласие на покупку объекта четко понимать, что же вы получите!

Задумайтесь бывало ли у вас такое? Вам что-то понравилось возникает состояние Срочно купить — сделать — Все срочно… Прежде чем бежать сломя голову, следует научится управлять рисками.

Поэтому при расчетах есть позитивная зона — это когда побежали делать, и есть негативная зона — это что будет, если… Для чего это нужно? Чтобы определить некий уровень, который должен быть при любом раскладе. Нужно знать, насколько хорошо будет работать личный капитал. Разница может быть очень велика, потому что он может работать на:

19%
50%
или 300%

Это будет уже зависеть от того, как вы все посчитали.

Самые важные расчеты в оценке проекта

Финансирование:

Сколько нужно личного капитала, чтобы реализовать этот проект
Сколько вообще всего нужно капитала
Где возьмем этот капитал

Как будут работать личные деньги инвестора

Тут уже важно знать, что будет с той частью личных денег, которую мы достанем из кармана и вкладываем в этот проект. Если она будет работать хорошо, и мы понимаем, что таким образом мы обеспечим финансирование всего проекта, тогда есть смысл входить в этот проект.

Учтите, что для финансирования не обязательно должны быть личные деньги. Источником финансирования может быть кто угодно, например, вы найдете инвестора, полностью сделаете проект за деньги банка или найдете партнера или нескольких — тут вариантов много.

Очень важный момент еще в том, что не всегда придуманная стратегия является самой выгодной. Нужно подумать, что выгоднее делать койко-места или сдавать по квартирам-студиям. Чаще всего инвесторы думают, что лучше по койко-местам, потому что агрессивная стратегия приносит больше выхлопа, а по факту — не всегда, даже далеко не всегда.

Например, был один проект дома в Зеленограде площадью 200 м², расположен возле рынка, где вроде бы должна быть целевая аудитория под койко-места, но когда просчитывали проект по койко-местам и по студиям, чтобы понять на какой денежный поток можно рассчитывать ежемесячно, вышло выгоднее делать студии. При тестировании спрос доказал, что койко-места не в приоритете для этого района.

Расходы по проекту должны быть рассчитаны максимально подробно вплоть до вешалок. Частая ошибка, что инвесторы считают проект по экспресс-формулам расчета доходности, которые дают лишь поверхностные данные. Например, как эта:

2 смертельные ошибки инвестирования в доходный дом - Чит-код при покупке дома

Подробности можете найти в интернете, сейчас не будем ее разбирать.

Поэтому более правильный подход — это считать вложения. Сколько вам потребуется на:

Брокера
Страховку
Сделку
Оформление в росреестре
Ремонт
Оснащение и т.д.

Напоминаю еще раз, что нужно иметь точную цифру!

Запомните это, запишите или вбейте себе так глубоко в мозг, чтобы даже не нужно было задумываться.

Чит-код при покупке дома

2 смертельные ошибки инвестирования в доходный дом - Чит-код при покупке дома

При покупке доходного дома есть 2 задачи:

Купить дом дешево
До покупки знать все, что мы будем делать с этим домом

Но почему-то все инвесторы стесняются потратить время продавца и получить скидку, которую пустить на ремонт.

Как это сделать?

Просто пригласите в этот дом строителей, расскажите им, что вы хотите сделать и пусть они при вас посчитают сколько будет стоить ремонт. Заодно можно провести тендер, а лучше несколько 🙂

Это время продавец будет вкладывать в сделку — то есть в вас, а потраченного времени людям всегда жалко и если вы потратите достаточно большое количество времени продавца, то ему будет проще согласится с еще одной уступкой для вас. Дать еще какую-то скидку финальную и выйти на сделку, потому что вы вроде бы как ходили и реальный покупатель, а не зевака. Вы же инвестируете это время в дом. Параллельно вы сможете выяснить какая точная цифра нужна на ремонт, например, 50 тысяч рублей.

В общем мучайте продавца и не стесняйтесь))

Рекомендованные статьи