13 - 14 октября 2018 г.

PLATINUM-встреча Территории Инвестирования

Купить билет ⟶
пн - пт с 9:00 до 18:00
8 800 775-48-19, 8 909 223-89-22

Куда вложить деньги, чтобы они работали. 7 способов инвестирования, которые я испытал на людях

Сегодня хочу поделиться с вами теми способами вложения денег, которые я испытал на людях – своих близких. Они, вместо того, чтобы путешествовать и наслаждаться прелестями доходного бизнеса, терпели новое увлечение отца и мужа (меня).

Я же искал различные варианты, куда вложить деньги. Это был забавный и, несомненно, полезный опыт, за исключением одной проблемы – незнание обходилось очень дорого и требовало денег для каждой новой попытки.

Содержание:
  • Цена незнания в инвестировании слишком высока
  • Эффективное вложение денег: 7 конкретных примеров
  • Депозиты или вложение денег под процент
  • 3 способа вложения денег в валюту и в акции
  • Мой опыт вложения денег в ПИФ со знаком минус
  • Вложение денег в акции на фондовом рынке
  • Биржевая торговля на Forex и ажиотаж с ростом курса валют
  • Инвестирование денег в Forex и ПАММ-счета как игра
  • Вложение денег в недвижимость: новостройки, гостиничный бизнес, доходный дом
  • Первый объект недвижимости – новостройка в Подмосковье в 4км от МКАДа
  • Доходный дом в Подмосковье

Куда вложить деньги, чтобы они работали. 7 способов инвестирования, которые я испытал на людях

Цена незнания в инвестировании слишком высока

Один из последних приобретенных мной домов с целью вложения денег обошелся мне в 967 000 рублей дополнительных расходов. Их вполне реально было сэкономить еще на этапе переговоров о покупке дома, если бы я воспользовался одним из принципов инвестирования в недвижимость:

Все, что заявлено продавцом недвижимости и повышает ценность объекта, но не подключено, должно быть проверено и запущено до того, как вы ударите по рукам.

Теплые полы, отопление, газ, питьевая вода и ее анализ, электричество и так далее – все это нужно проверять. В моем случае вышло так, что невероятно дорогую систему отопления пришлось отключить, потому что она была разморожена. Насосы и систему очистки воды пришлось менять: она не подходила под местные условия. Все это надо учитывать.

Эффективное вложение денег: 7 конкретных примеров

Легче всего пояснить, что я делал, какие решения были верными, а какие – ошибочными, на живых примерах. Итак, начали.

3 варианта инвестирования на валютном и фондовом рынках:

  • инвестирование в акции голубых фишек по стратегии «четыре дурня»;
  • вложение денег в акции ПИФ – паевые инвестиционные фонды;
  • инвестирование в валюту на Forex.

Пока что это только перечисление. Дальше все будет разбираться подробнее.

3 варианта вложение средств на рынке недвижимости:

  • новостройки;
  • посуточная аренда;
  • доходные дома.

И в качестве 7 способа мы рассмотрим временное хранение денег и стаб.фонд, а если конкретнее, то речь пойдет о банковском депозите. Но для начала давайте задумаемся: а зачем это вообще нужно?

Однажды ты вдруг понимаешь, что твои доходы растут, а банковский счет и сбережения – нет. И все, что зарабатывается, так же быстро спускается на поддержание растущего уровня жизни и выплат по кредитам. Каждый рано или поздно задается вопросом: куда вложить деньги, чтобы они работали на вас?

Депозиты или вложение денег под процент

Чтобы не утомлять вас долгими отступлениями, скажу, что депозиты нельзя считать средством для выгодного вложения денег. В лучшем случае это временный вариант, пока вы не найдете способ инвестирования получше.

Доход у депозитов на уровне инфляции (обычно ниже), хотя это все равно в 2 раза выгоднее, чем отдавать деньги в пенсионный фонд. Но тем не менее все же недостаточно для того, чтобы создать капитал за счет сложного процента (когда вы получая дивиденды, снова их инвестируете, и на них аналогично начисляются проценты).

Создайте свой резервный фонд, прежде чем перейдете к высокодоходным и рискованным инвестициям.

Стабилизационный фонд должен храниться на депозите. Он составляет не менее 3-4 месячных расходов вашей семьи, а лучше ориентироваться на полгода.

В случае любых перебоев с денежным потоком у вас будет достаточно времени, чтобы исправить это. И вместе с тем ваш уровень жизни не пострадает. С такой подушкой безопасности намного больше шансов преуспеть в высокодоходных инвестициях в недвижимость: вам не придется срочно продавать свои активы по низким ценам, чтобы заплатить по текущим счетам.

3 способа вложения денег в валюту и в акции

На фондовом и валютном рынке есть спекулянты, которые играют на разнице курсов валют. Это уже вряд ли можно назвать вложением денег, потому что вам необходимо обладать довольно большими знаниям в соответствующей области и постоянно контролировать свои открытые позиции, то есть каждый день. Такое решение ближе к бизнесу.

Из пассивных инвестиций можно рассматривать вложение средств в акции на длинное плечо, к примеру, по стратегии «четыре дурня», а также ПИФ-ы, в которых торговлю за вас осуществляет управляющий. Слегка остановимся: тут нужны пояснения.

Куда вложить деньги, чтобы они работали. 7 способов инвестирования, которые я испытал на людяхЧто такое ПИФ? Это паевой инвестиционный фонд, в котором вы приобретаете долю (пай), а управляющая компаний уже покупает на эти деньги акции и другие активы. Тем самым она принимает решение за вас, куда вкладывать деньги. Работает за процент.

Если вы решитесь инвестировать в этот инструмент, рассмотрите вариант вложения денег в индексный ПИФ. Он меньше всего зависит от акций.

Мой опыт вложения денег в ПИФ со знаком минус

Когда я впервые озадачился вопросом инвестирования, то накупил ПИФ-акций, которые, как мне казалось, обладали очень хорошим потенциальном роста. В итоге за 5 лет инвестирования в ПИФ его доходность составила минус 4%.

Я, естественно, пользовался методом усреднения. Это когда ты кладешь равные суммы ежемесячно, чтобы сглаживать возможные падения рынка и компенсировать дно.

Я считал, что ПИФ – это откровенно пассивный вид инвестирования. В итоге пропускал явные моменты, когда нужно было закрывать позиции и выводить деньги. Хотя тут есть еще одна проблема: чтобы продать ПИФ, нужно было ехать в филиал банка и писать заявление на погашение, что совсем лишало такой инструмент привлекательности.

Куда вложить деньги, чтобы они работали. 7 способов инвестирования, которые я испытал на людяхПоэтому через 5 лет я погасил ПИФ и получил итоговую прибыль минус 4%. Хотя, предполагаю, что на этом рынке много людей, которые выдают (или говорят, что выдают) большую доходность. В моем окружении нет людей, которые сделали свое состояние на ПИФ-ах, а у вас?

Главная мысль дня: вкладывайте деньги в те инструменты, в которых разбираетесь.

Принцип «вложи и забудь» всегда приводит к тому, что ваши деньги улетучиваются. Поэтому, прежде чем сделать свою первую инвестицию, учите мат.часть. А, если конкретнее, то теорию и практику вложения с заточкой на тот инструмент, который вы выбрали. И изучайте чужие ошибки. Это дешевле.

Вложение денег в акции на фондовом рынке

Еще один опыт инвестирования – это вложение денег в акции голубых фишек по стратегии «четыре дурня». Полную версию распишу как-нибудь потом. Основной смысл в том, что вы выбираете компании из списка голубых фишек по принципу дивидендной доходности , то есть отношения выплаченных дивидендов к полученной прибыли.

Логика проста: чем меньше денег из полученной прибыли компания выплатила акционерам, тем больше она инвестирует в развитие. Из этого следует, что в цене могут вырасти и акции. В целом вы отбираете 4 организации, с которыми начинаете работать.

Данный опыт был довольно неплохим, я зарабатывал, покупая и продавая акции. Но это не было похоже на инвестирование, а оказалось просто забавной торговлей у монитора, которой необходимо заниматься постоянно:

Куда вложить деньги, чтобы они работали. 7 способов инвестирования, которые я испытал на людях

День сурка у монитора трейдера

Мой вывод по поводу вложения денег в акции: фондовый рынок не подходит для создания пассивного дохода и денежного потока. Данный способ можно рассматривать как один из вариантов инвестирования, но вместе с тем необходимо регулярно следить за рынком и в случае изменения курса – выводить деньги. Мое мнение: это довольно рискованное и непредсказуемое вложение, если вы не готовы погрузиться в процесс с головой и постоянно отслеживать динамику. Поэтому либо учитесь и ходите на фондовый рынок как на работу, либо готовьтесь терять деньги. Поэтому для меня такой вариант как источник пассивного дохода не подходит.

Биржевая торговля на Forex и ажиотаж с ростом курса валют

Одно из преимуществ моего бизнеса в том, что доход приходит в разных валютах. Постепенно они скапливаются на счетах. Однажды я оформил VIP-карту в одном из наших банков и получил в подарок персонального менеджера. Еще есть возможность торговать на Forex через своего брокера без розничного спреда (разницы между покупкой и продажей валюты).

Это давало мне возможность, просто набрав номер телефона, в считанные минуты провести сделку по продаже одной валюты и покупке другой. Когда начался ажиотаж с долларом, я именно так и сделал, курс вырос с 52 рублей до 69.

Куда вложить деньги, чтобы они работали. 7 способов инвестирования, которые я испытал на людяхЯ был, конечно, рад, помня первый принцип инвестирования: вкладывай в то, в чем разбираешься. Я вооружился курсами и книгами по торговле на Forex и начал регулярно просматривать биржевые новости о стоимости нефти, кучу другой информации и активности Центробанка на рынке.

Когда доллар вырос до 69 рублей, я купил еще, и тут же он начал падать, остановившись на уровне 54-55 рублей. В итоге я потерял около 300 000, причем просто на том, что не хотел фиксировать убытки и продавать, надеясь, что курс будет расти обратно. Когда читаешь этот совет в книгах стоимостью 300 рублей, думаешь, что я-то уж точно не из этих наивных парней. Но только когда теряешь реальные серьезные деньги, он доходит до головы и ж….пы.

Инвестирование денег в Forex и ПАММ-счета как игра

Тут необходимо постоянно держать руку на пульсе, если вы торгуете самостоятельно. Этим можно заниматься, но опыт будет стоить вам значительной суммы денег. Плюс здесь нужна масса времени и огромная концентрация.

Если вы отбираете ПАММ-счета (когда ваш счет отражает сделки топовых трейдеров за скромные отчисления), то, в принципе, можно рассматривать такое решение как вариант инвестирования. Но, опять же, нужно понимать, насколько оправдан риск, и какой долей капитала вы готовы рискнуть. Я бы выделил около 20% сбережений, а остальное вложил в недвижимость.

Вложение денег в недвижимость: новостройки, гостиничный бизнес, доходный дом

После различных экспериментов я пришел к тому, что инвестиции в недвижимость – самый интересный вариант. И вот почему:

  1. Недвижимость в отличие от акций и валюты обычно растет в цене. Но это даже не главное, основной доход вы получаете от сдачи в аренду.
  2. Вне зависимости от текущей стоимости недвижимости вы будете получать стабильный доход каждый месяц. Причем вы способны повлиять на ситуацию и даже время от времени повышать аренду, когда это оправданно.
  3. Кредитное плечо может многократно увеличить доходность инвестиций в недвижимость. Разумеется, если разобраться с этим механизмом.
  4. А еще полученный доход можно учесть в банке, чтобы использовать кредитное плечо для приобретения следующих объектов. И они аналогично будут приносить доход. То есть у вас уже будет целая структура.
  5. ​Вполне реально начинать даже с минимальными суммами размером 200-300 тысяч рублей. Плюс есть варианты старта с еще меньшим капиталом. Например, можно взять в кредит или найти соинвестора.

И нельзя не отметить, что недвижимость была и остается одним из самых стабильных вариантов. Даже в худшем случае у вас всегда есть имущество.

Первый объект недвижимости – новостройка в Подмосковье в 4км от МКАДа

Куда вложить деньги, чтобы они работали. 7 способов инвестирования, которые я испытал на людяхИзначально была приобретена квартира площадью 100м2 в строящемся доме в 4км от МКАД. И ее стоимость на момент покупки составляла 7,5 млн. рублей. Через 12 месяцев на момент получения ключей эта сумма достигла 9,5 млн. рублей. То есть недвижимость уже принесла 2 млн. рублей.

Первый взнос составил 1 млн. рублей, остальное было оформлено в ипотеку, то есть по 75 тыс. рублей в месяц на 20 лет. В момент сдачи дома личный капитал, инвестированный в новостройку, составил 1 млн. рублей (первый взнос + страховка) + 75 000 * 12. Таким образом, всего на 1,9 млн. рублей.

По ипотеке было выплачено тело кредита около 100 тыс. рублей (за первый год). Итого при продаже квартиры за 9,5 млн рублей получается:

  1. Погашение долга по ипотеке – 7,5 млн. (первоначальная стоимость) минус 1 млн. (первый взнос) и минус 100 тыс. рублей (выплаченный кредит) = 6,4 млн. рублей;
  2. Остается 3,1 млн. рублей минус личный капитал (1,9 рублей) = 1,2 млн рублей (прибыль за год).
  3. Доходность инвестиций за год составила (1,2 млн / 1,9 млн) = 63% годовых.

Разница по сравнению с другими вариантами не может не впечатлять. Тем не менее и здесь можно было бы действовать иначе.

Ошибки, допущенные при реализации стратегии:

  1. Большой первый взнос. Чем меньше личных денег вы вкладываете, тем больше доходность инвестиций. На рынке можно найти варианты с меньшим требованием к первому взносу.
  2. Маленькие объекты (апартаменты, студии, однокомнатные квартиры) лучше растут в цене, чем большие. И при этом их гораздо легче продать.

В случае применения этих простых правил можно было получить не меньше 100% годовых, просто покупая квартиры поменьше в том же доме. Но на ошибках учатся, а вот на своих или на чужих, – решать вам. 63% – тоже неплохой результат для первых инвестиций.

Когда я приобретал данный объект, я еще не знал технологий инвестирования в недвижимость и некоторых штурмовых конструкций. В итоге наступил на кучу граблей с выбором объекта, застройщика, приемом недвижимости в эксплуатацию. Но даже при таком неумелом подходе удалось получить солидную прибыль.

Мы не стали продавать этот объект на падающем рынке, а оборудовали его под длительную аренду и разбили на 6 квартир-студий. После чего сдали каждую отдельно, реализовав тем самым вторую стратегию инвестирования в новостройки.

Доходный дом в Подмосковье

Далее, когда мы познакомились с технологией инвестирования в доходные дома, то с супругой решили, что следующими объектами будут именно они. В итоге мы запустили здание размером 580 м2.

Подробно этот кейс мы разбирали на живой встрече инвесторов. Они организуются регулярно, поэтому если вы всерьез задумываетесь о вложении в недвижимость и понимаете ценность окружения, которое уже там, куда вы только хотите попасть, то рекомендую посетить ближайшее живое мероприятие. Можно получить массу интересного опыта.

5 шагов к денежному потоку на новостройках
+ 2 чек-листа от инвестора

Статьи

Куда вложить деньги, чтобы они работали - 7 способов инвестирования, которые я испытал на людях

Читать дальше

Как заработать на квартиру в Москве за 2 месяца

Читать дальше

Роберт Кийосаки: 5 ключевых идей от богатого папы за 7 минут

Читать дальше

Банкротство физических лиц - инструкция по применению

Читать дальше

Торги и аукционы по банкротству: суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости

Читать дальше