
Большинство инвесторов в недвижимость предпочитают работать с жилыми объектами. Коммерческая недвижимость имеет свои особенности, которые отпугивают новичков. На офисной недвижимости можно получить хороший доход, но для этого нужно понимать особенности этого сегмента.
Давайте рассмотрим основные тенденции рынка коммерческой недвижимости:
Восстановлению рынка коммерческой недвижимости способствовал низкий ввод в строй новых объектов. В прошлом году в Москве было построено 408 000 квадратных метров бизнес-центров, в 2016 году ещё меньше. На рынке стали наблюдаться признаки дефицита офисных площадей. Так, большие свободные помещения площадью больше 30 000 квадратных метров найти сейчас уже непросто.
До четырёхлетнего минимума уменьшилась доля незанятых офисов. Также на 2018 год были перенесены сроки ввода в строй некоторых объектов. В целом можно сказать, что кризис на рынке коммерческой недвижимости уже закончился. Несмотря на это, покупатели стали более придирчивы и не совершают необдуманных покупок, как это часто случалось в докризисные годы.
Самый очевидный способ инвестирования в коммерческую недвижимость — покупка недооцененного объекта с последующей перепродажей или сдачей в аренду. Аналитики отмечают, что если купить коммерческую недвижимость в новостройке на первом этаже на стадии котлована и перепродать после получения прав собственности, прибыль будет на 30-50% больше, чем при аналогичных операциях с жилой недвижимостью. Поэтому такие объекты очень привлекательны с инвестиционной точки зрения.
Рассмотрим другие способы заработка на коммерческой недвижимости
1. Субаренда с разделением на мини-офисы или рабочие места (коворкинг-центр)
Субаренда — хороший способ заработать на чужой коммерческой недвижимости. Большой объект делится на небольшие части — это классический инвестиционный принцип Роберта Кийосаки. Благодаря такому делению можно увеличить прибыль с каждого квадратного метра в 1,5-2 раза. Кроме того, арендатор может дополнительно заработать на:
Подробности смотрите в видео:
Еще один популярный вариант — организация коворкинг-центра. В этом случае в аренду сдаются рабочие места со всем необходимым офисным оборудованием (принтеры, сканеры и т.п). Коворкинг-центры существуют с 2005 года: сейчас они очень популярны в Москве и постепенно завоевывают другие города. Смотрите видео, как организовать коворкинг-центр в Москва-Сити и сколько на этом можно заработать:
Плюсы этой стратегии:
Субаренда — хороший способ стартовать в недвижимости даже для новичка. Но специфика офисной недвижимости требует сначала разобраться во всех нюансах и тщательно просчитать доходы и расходы.
2. Инвестиции в доходные гаражи (под складские помещения)
Многие торговые точки, особенно в центре города, не имеют достаточного места для склада. Поэтому в склад часто превращают арендованные гаражи неподалеку. Смотрите видео, в котором инвестор делится своим опытом инвестирования в доходные гаражи:
При минимальных затратах правильно подобранных гараж может принести инвестору до 50% годовых.
В 2017 году покупатели коммерческой недвижимости приобрели в новостройках на первых этажах 23% предложения. Для сравнения — в 2016 году было куплено всего 6% предложений. Основными покупателями такой недвижимости выступили пенсионеры и будущие пенсионеры.
Специалисты рынка недвижимости отмечают, что многие люди, которые собираются выйти на пенсию или уже вышли на неё, разочаровались в традиционных способах сохранения своих сбережений, вроде депозитов в банках. Инвестицию в коммерческую недвижимость эти люди рассматривают и с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене, и для того, чтобы через пару лет открыть своё маленькое дело.
Повышенным спросом пользуются помещения с высокими потолками и правильной планировкой. Недвижимость должна быть расположена не дальше 300-400 метров от потенциальных покупателей, такое расстояние любой здоровый человек может пройти пешком. Конечно, популярны помещения вблизи станций метро и электричек.
Специалисты отмечают, что число будущих пенсионеров, которые задумываются об открытии своего бизнеса после выхода на пенсию, выросло за год в пять раз. Коммерческую недвижимость в новостройках чаще приобретают именно пенсионеры, а не их родственники, дети или внуки.
Грамотные инвестиции могут обеспечить будущее не только пенсионерам, но также их детям и внукам. Кризис закончился, рынок ожил, и уровень доходности инвесторов в недвижимость продолжает расти. А коммерческая недвижимость более интересна с инвестиционной точки зрения, чем жилая, тем более что здесь стартовать на этом рынке можно с небольшими вложениями. Правильный выбор стратегии и грамотный анализ помогут получить в этой нише хорошие дивиденды.