Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости в 2018 году

Большинство инвесторов в недвижимость предпочитают работать с жилыми объектами. Коммерческая недвижимость имеет свои особенности, которые отпугивают новичков. На офисной недвижимости можно получить хороший доход, но для этого нужно понимать особенности этого сегмента.

Рынок коммерческой недвижимости: новые тенденции 2018 года

Давайте рассмотрим основные тенденции рынка коммерческой недвижимости:

1. Ввод новых площадей. Ожидается, что в 2018 году будет введено в строй 500 тысяч квадратных метров офисной недвижимости классов А и В, из них 300 000 квадратных метров новых площадей будет введено в Москве. Это на 26% меньше результатов 2017 года, так что дефицит свободных площадей на рынке может продолжиться.
2. Средняя ставка аренды. В офисной недвижимости происходит вытеснение самых бюджетных предложений, а средняя ставка аренды, как ожидают эксперты, в 2018 году вырастет на 3-5%. В офисах А-класса она составит по прогнозам 24,5 тысяч рублей за квадратный метр без НДС и операционных расходов, в офисах В-класса — 14 тысяч рублей.
3. Число вакантных площадей. Специалисты считают, что в 2018 году уменьшится число вакантных помещений в крупных торговых центрах столицы. В декабре 2017 года доля свободных площадей составила всего 5,7%, против 7,5 % в декабре 2016 года.Ожидается, что к декабрю 2018 года их станет еще меньше. Также уменьшилась доля незанятых офисов: 13,8% в 2017 году, 15,5% в 2016 году.
4. Объемы рынка аренды. По результатам 2017 года в Москве было куплено и арендовано 1,28 миллионов квадратных метров офисной недвижимости. Это самый лучший результат с 2013 года.
5. Доля частных и государственных предприятий. На рынке увеличилась активность частных компаний и уменьшилась доля государственных предприятий. Доля госпредприятий, арендующих офисную недвижимость, упала с 27% в 2016 году до 16% в прошлом году. 28% помещений снимали финансовые организации и банки, 19% — производственные компании и сфера бизнес-услуг.
6. Складские помещения. Спрос на складские помещения по-прежнему высок и специалисты предполагают, что он сохранится и в следующем году. Ожидаемые ставки аренды на следующий год — 3,4-4 тысячи рублей за квадратный метр в год в зависимости от объёма арендуемого блока и расположения складского комплекса.

Восстановлению рынка коммерческой недвижимости способствовал низкий ввод в строй новых объектов. В прошлом году в Москве было построено 408 000 квадратных метров бизнес-центров, в 2016 году ещё меньше. На рынке стали наблюдаться признаки дефицита офисных площадей. Так, большие свободные помещения площадью больше 30 000 квадратных метров найти сейчас уже непросто.

До четырёхлетнего минимума уменьшилась доля незанятых офисов. Также на 2018 год были перенесены сроки ввода в строй некоторых объектов. В целом можно сказать, что кризис на рынке коммерческой недвижимости уже закончился. Несмотря на это, покупатели стали более придирчивы и не совершают необдуманных покупок, как это часто случалось в докризисные годы.

Как заработать на коммерческой недвижимости в 2018 году

Самый очевидный способ инвестирования в коммерческую недвижимость — покупка недооцененного объекта с последующей перепродажей или сдачей в аренду. Аналитики отмечают, что если купить коммерческую недвижимость в новостройке на первом этаже на стадии котлована и перепродать после получения прав собственности, прибыль будет на 30-50% больше, чем при аналогичных операциях с жилой недвижимостью. Поэтому такие объекты очень привлекательны с инвестиционной точки зрения.

Рассмотрим другие способы заработка на коммерческой недвижимости

  1. Субаренда с разделением на мини-офисы или рабочие места (коворкинг-центр)

Субаренда — хороший способ заработать на чужой коммерческой недвижимости. Большой объект делится на небольшие части — это классический инвестиционный принцип Роберта Кийосаки. Благодаря такому делению можно увеличить прибыль с каждого квадратного метра в 1,5-2 раза. Кроме того, арендатор может дополнительно заработать на:

• продаже юридических адресов,
• аренде переговорных,
• почасовой аренде (для интернет-предпринимателей),
• аренде помещения в вечерние часы (под тренинги, презентации и другие мероприятия)

Подробности смотрите в видео:

Еще один популярный вариант — организация коворкинг-центра. В этом случае в аренду сдаются рабочие места со всем необходимым офисным оборудованием (принтеры, сканеры и т.п). Коворкинг-центры существуют с 2005 года: сейчас они очень популярны в Москве и постепенно завоевывают другие города. Смотрите видео, как организовать коворкинг-центр в Москва-Сити и сколько на этом можно заработать:

Плюсы этой стратегии:

• небольшие затраты на старт
• нет необходимости брать кредит на покупку
• высокая доходность

Субаренда — хороший способ стартовать в недвижимости даже для новичка. Но специфика офисной недвижимости требует сначала разобраться во всех нюансах и тщательно просчитать доходы и расходы.

2. Инвестиции в доходные гаражи (под складские помещения)

Многие торговые точки, особенно в центре города, не имеют достаточного места для склада. Поэтому в склад часто превращают арендованные гаражи неподалеку. Смотрите видео, в котором инвестор делится своим опытом инвестирования в доходные гаражи:

При минимальных затратах правильно подобранных гараж может принести инвестору до 50% годовых.

Пенсионное инвестирование в коммерческую недвижимость

В 2017 году покупатели коммерческой недвижимости приобрели в новостройках на первых этажах 23% предложения. Для сравнения — в 2016 году было куплено всего 6% предложений. Основными покупателями такой недвижимости выступили пенсионеры и будущие пенсионеры.

Специалисты рынка недвижимости отмечают, что многие люди, которые собираются выйти на пенсию или уже вышли на неё, разочаровались в традиционных способах сохранения своих сбережений, вроде депозитов в банках. Инвестицию в коммерческую недвижимость эти люди рассматривают и с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене, и для того, чтобы через пару лет открыть своё маленькое дело.

Повышенным спросом пользуются помещения с высокими потолками и правильной планировкой. Недвижимость должна быть расположена не дальше 300-400 метров от потенциальных покупателей, такое расстояние любой здоровый человек может пройти пешком. Конечно, популярны помещения вблизи станций метро и электричек.

Специалисты отмечают, что число будущих пенсионеров, которые задумываются об открытии своего бизнеса после выхода на пенсию, выросло за год в пять раз. Коммерческую недвижимость в новостройках чаще приобретают именно пенсионеры, а не их родственники, дети или внуки.

Грамотные инвестиции могут обеспечить будущее не только пенсионерам, но также их детям и внукам. Кризис закончился, рынок ожил, и уровень доходности инвесторов в недвижимость продолжает расти. А коммерческая недвижимость более интересна с инвестиционной точки зрения, чем жилая, тем более что здесь стартовать на этом рынке можно с небольшими вложениями. Правильный выбор стратегии и грамотный анализ помогут получить в этой нише хорошие дивиденды.