Прогноз цен на недвижимость в 2018 году: чего ждать инвестору

Когда жилье приобретается для жизни, его стараются купить в тот момент, когда есть финансовая возможность, независимо от стоимости. И это вполне логично, ведь обвалов цен на рынке недвижимости практически не случается (хотя отдельные категории объектов в некоторые моменты могут дешеветь). Но для инвестора в недвижимость ситуация выглядит иначе, ведь он вкладывает деньги в квартиру или дом с целью получения прибыли. Стоимость покупки и стоимость аренды объекта — два ключевых фактора, от которых будет зависеть доходность.

Чего ждать инвестору в 2018 году? Стоит ли торопиться покупать недвижимость, или лучше немного подождать? Об этом мы и поговорим.

Что будет с ценами на недвижимость 2018 году

В последние годы на рынке недвижимости стагнация и затишье. В некоторых сегментах цены упали, но это в большей степени касается элитного жилья. Например, в Московской области цены на элитные дома и коттеджи достигли минимума за последние семь лет. В массовых сегментах цены стабильны. Специалисты считают, что этот рынок еще не оправился от кризиса 2014 года, а предложение намного опережает спрос. Несмотря на то, что бешеный рост цен на квадратные метры давно прекратился, подавляющее жилье россиян не могут приобрести жилье без привлечения заемных средств. Большинство из тех 10-15% сделок, которые заключаются без привлечения ипотеки, по сути являются обменом — люди продают имеющееся жилье и тут же покупают другое.

В третьем и четвертом квартале прошедшего года этот рынок немного оживился благодаря снижению ипотечных ставок до рекордно низкого уровня. Взять ипотеку на квартиру в новостройке теперь можно под 7,4% годовых. Кроме того, подавляющее большинство обладателей сертификата на материнский капитал используют его для того, чтобы решить свой жилищный вопрос. Причем купить жилье в ипотеку с использованием средств мат.капитала можно сразу после рождения ребенка, не дожидаясь достижения им 3х летнего возраста. Все это немного “подогревает” рынок, но не способно вызвать на нем серьезных изменений.

Поскольку ожидать существенного изменения уровня доходов россиян в 2018 году не приходится, а строительство новых объектов продолжается, предложение на рынке недвижимости по-прежнему опережает спрос. Несмотря на это, никакого обвала цен не предвидится. Большинство экспертов считают, что цены на квадратные метры изменятся незначительно, но все-таки в сторону увеличения. Чиновники обещают рост цен на уровне инфляции.

Цены на недвижимость на первичном рынке начнут расти

Серьезно изменяется структура спроса, и эта тенденция продолжится в 2018 году. Уже сейчас 85% покупателей при прочих равных условиях предпочитают покупать жилье на первичном рынке. И дело не только в том, что ипотечная ставка на новостройки ниже. Это жилье считается более комфортным и удобным для проживания — даже несмотря на то, что новоселам зачастую приходится делать ремонт с нуля.

Рынок первичного жилья тоже перенасыщен, и это заставляет застройщиков стимулировать продажи, предлагая скидки, бонусы, беспроцентную рассрочку. Почти 90% объектов на этом рынке покупается с дисконтом. Базовые цены уже снижены, и дальше — снижать их застройщики не намерены. Есть мнение, что в 2018 году они будут бороться за покупателя не с помощью дальнейшего снижения цен, а качественно улучшая само предложение. Например, квартиры с чистовой отделкой могут продавать по цене без отделки, а квартиры с отделкой “под ключ” — по цене жилья с чистовой отделкой. Далеко не все покупатели готовы тратить деньги на ремонт, поэтому такие предложения способны подстегнуть спрос.

Для инвестора, который хочет вложить в новостройки и заработать на этом, нет смысла ожидать снижения цен. А отказ от договоров долевого участия, скорее всего, уже в ближайшем будущем приведет к плавному росту стоимости квадратных метров. При этом уже сейчас можно найти подходящие и недорогие объекты для инвестирования и купить их — за свои деньги или с привлечением заемных средств. Поскольку предложений на рынке много, есть смысл посмотреть разные объекты и попросить у застройщика дисконт. Даже если в будущем ипотечная ставка еще снизится, кредит можно будет рефинансировать.

Почему могут упасть цены на недвижимость на вторичном рынке

На вторичном рынке ситуация складывается несколько иначе. Многие объекты морально устарели и переоценены, но продавцы не хотят признать это и снизить цену. Это еще одна причина, по которой все больше покупателей выбирают именно новостройки. Есть мнение, что в 2018 году эта ситуация изменится, и цены на вторичном рынке несколько снизятся. Желающие приобрести квартиру смогут сделать это по более низкой цене, особенно если речь идет о “быстрой продаже”, когда продавцу срочно нужны деньги. Средний срок экспозиции квартиры при условии адекватной цены составляет около 3 месяцев, а некоторые объекты продаются значительно дольше. В этой ситуации единственный способ ускорить продажу — снижение цены. Но для инвестора недвижимость на вторичном рынке имеет свои подводные камни: гораздо чаще они предпочитают вкладывать в новостройки.

Чего ждать от ипотечных ставок в 2018 году

В 2017 году ипотечные ставки достигли исторического минимума. Средняя ставка составляет около 10%, но кредит на новостройку можно взять под 7,4%. Есть основания полагать, что в 2018 году эта ставка может быть еще снижена. Кроме того, Правительство анонсировало льготную ставку для семей, в которых в 2018 году родится второй ребенок — они смогут приобрести жилье под 6%, а оставшуюся часть кредита оплатит государство.

Но если цены на недвижимость пойдут вверх, это повышение может свести к нулю все выгоды от низкой процентной ставки. Поэтому инвестору разумнее не откладывать приобретение жилья, а в случае снижения ставок воспользоваться возможностью рефинансировать свой кредит. Это довольно простая процедура, которая доступна для каждого и позволяет снизить ежемесячный платеж по ипотеке. Цена недвижимости фиксируется в момент покупки, а ипотечная ставка — нет, ее в будущем возможно снизить. Поэтому при покупке разумнее ориентироваться именно на цену.

А вот купить квартиру с нулевым или минимальным первоначальным взносом в 2018 году будет гораздо сложнее. Банки повсеместно прекращают выдачу кредитов, если размер первоначального взноса меньше 20-25%; в лучшем случае они кредитуют такие сделки по повышенной процентной ставке. Это плохая новость для инвесторов, ведь в 2017 году и ранее можно было купить недвижимость практически без вложений личных средств и получать с нее пассивный доход.

Чего ждать от рынка аренды жилья в 2018 году

Несмотря на доступность ипотеки, далеко не все люди могут позволить себе купить собственное жилье даже с привлечением заемных средств. По данным опроса Национального агентства финансовых исследований, жилье в России снимает 8% населения. Это меньше, чем в западных странах, в 2-4 раза, но в абсолютных цифрах достаточно много — 11 миллионов человек. Большинство арендаторов (19%) — молодежь до 24 лет. Чаще всего арендуют квартиры в Северо-Западном федеральном округе (14% населения). Средние траты на аренду жилья в РФ составляют примерно 13 тысяч рублей.

Спрос на аренду существует, но предложение не всегда соответствует ожиданиям потенциальных квартиросъемщиков. Многие арендаторы не хотят вкладывать в благоустройство квартиры и при этом надеются сдать ее за высокую цену. На рынке аренды пользуются спросом небольшие малогабаритные квартиры или студии. Если такое жилье расположено в месте с хорошей транспортной доступностью, отремонтировано и имеет все необходимое для жизни, оно будет востребовано на рынке. Именно отсутствие цивилизованного рынка аренды, когда любой желающий может снять приличное жилье за адекватную сумму, до сих пор мешает арендной квартире стать полноценной альтернативой собственной квартире.

Какие законы могут повлиять на рынок недвижимости

Основной закон, который может повлиять на цены — закон об отмене ДДУ. Дорожная карта уже утверждена, и отказ от долевого строительства должен произойти в течение 3 лет, до 2020 года. Для инвесторов это означает, что вскоре купить квартиру “на этапе фундамента” будет нельзя. С одной стороны, это сводит к нулю риски оказаться в числе обманутых дольщиков, с другой — лишает инвестора возможности приобрести недвижимость по самой низкой цене.

Если по договорам ДДУ дольщики фактически финансировали строительство объекта, то теперь они не смогут этого делать. Правда, до 2020 года приобрести недостроенную квартиру еще возможно по специальному трехстороннему договору (между дольщиком, застройщиком и банком). Вскоре с рынка будут вынуждены уйти как небольшие застройщики, так и мелкие страховые компании. Чиновники утверждают, то отказ от ДДУ не вызовет роста цен на жилье, но в это верится с трудом. При заемном финансировании строительства цены на квадратные метры не могут остаться на прежнем уровне; продавать квартиры по этим ценам застройщику будет невыгодно. Кроме того, уменьшится конкуренция на строительном рынке, а значит, оставшиеся крупные игроки смогут диктовать свои условия и устанавливать свои цены. Также ожидается увеличение экспозиции квартир, ведь выставлять их на продажу можно будет лишь после ввода дома в эксплуатацию. Эксперты уже подсчитали, что цены вырастут на 15-20%. Хотя это произойдет не в 2018 году, а ближе к 2020, первые ценовые колебания можно будет наблюдать уже сейчас.

Также в 2018 году вступает в силу закон о запрете на распоряжением участком, если его границы не размежеваны, и отмена дачной амнистии для ИЖС.

Как заработать на рынке недвижимости в 2018 году

Купить квартиру и просто сдать ее в аренду — не лучшая стратегия инвестирования. Даже при самых благоприятных условиях доходность составляет в среднем 5-6%, а в Москве — 3-4%. Когда квартира куплена в ипотеку, арендная плата не покрывает ежемесячную выплату банку. Если люди до сих пор инвестируют в недвижимость, то не ради сверхдоходов, а для сохранения своих сбережений, и в надежде на рост стоимости недвижимости в будущем. Но есть стратегии, которые позволяют существенно увеличить доходность вложений.

Вот основные схемы заработка на рынке недвижимости, которые по-прежнему актуальны:

 

Стратегия	Доходность в год	Откуда берется заработок
Инвестиции в новостройки для перепродажи	30-40% при покупке за собственные средства	Квартира покупается на последнем этапе строительства и перепродается через 1-1,5 года, после ввода дома в эксплуатацию
Инвестиции в новостройки с разделением на студии	до 120% при покупке без первоначального взноса при сдаче в долгосрочную аренду	Квартира делится на студии, и каждая студия с хорошим ремонтом сдается по цене однокомнатной квартиры. Доходность с 1 кв.м увеличивается в 1,5 — 2 раза
Инвестиции в доходные дома	до 2000% или до 300 000 рублей в месяц при покупке без первоначального взноса с завышением стоимости и сдаче в долгосрочную аренду	Дом делится на 10-30 студий, каждая студия сдается по цене однокомнатной квартиры. При посуточной аренде доход возрастает
Посуточная аренда и субаренда	х3 к стоимости долгосрочной аренды студий	Студии в новостройке или доходном доме сдаются в посуточную аренду. Если у вас нет возможности приобрести это жилье в кредит, его можно арендовать и сдать в субаренду посуточно.

 

Это основные стратегии заработка на городской недвижимости. На рынке загородной недвижимости есть также стратегии покупки земельных участков, таунхаусов и строительства коттеджных поселков.

Что будет с рублем и долларом в 2018 году

Вложения в доллар наравне с вложениями в недвижимость традиционно считаются способом сохранить и приумножить свои сбережения. Население нашей страны традиционно не слишком доверяет национальной валюте, ведь опыт многочисленных “черных вторников” и “черных пятниц” показывает, что рубль может рухнуть в один день.

В 2017 году рубль избежал серьезных потрясений и даже укрепился по отношению к доллару на 5%. Но уже в этом году эксперты вновь прогнозируют ослабление национальной валюты после президентских выборов в марте. Это связано с ужесточением антироссийских санкций и перетеканием капитала на рынки развитых стран. Но самое главное — сильный рубль не выгоден для российской экономики.

В прошлом году инвесторы заинтересовались криптовалютой, но многие по-прежнему предпочитают вкладывать свои накопления в реальные материальные активы, которые можно потрогать руками. И недвижимость по-прежнему остается самым надежным способом сохранить и приумножить свои сбережения. Ожидать падения цен на квартиры массового сегмента вряд ли стоит, а условия выдачи кредитов могут ужесточиться, поэтому есть смысл задуматься о приобретении квартиры или доходного дома уже сейчас.