Новые законы 2018: как изменится регулирование рынка недвижимости и криптовалют

Доходность инвестиций зависит от многих факторов, один из которых — законодательное регулирование. В 2018 году ожидается принятие ряда законов, которые могут изменить рынки недвижимости и криптовалют. Рассмотрим основные из них.

Изменения в законах 2018

Самые важные законы 2018 года для инвесторов:

• Изменения в 214-ФЗ, вступающие в силу для строящихся объектов в рамках перехода от ДДУ к проектному финансированию. Вступают в силу с 1 июля 2018 года.
• Закон о регулировании криптовалют в России. Законопроект был представлен 28 декабря 2017 года. Финальная версия закона должна быть подготовлена в первом полугодии 2018 года.

Чего ждать от этих законов и что они изменят для инвесторов — поговорим дальше.

Закон 214-ФЗ

Несовершенство ДДУ, из-за которого в России сейчас миллионы обманутых дольщиков, вынудило правительство серьезно пересмотреть действующее законодательство в этой сфере. Во втором полугодии 2017 года был анонсирован постепенный переход от ДДУ к проектному финансированию к 2020 году. Тогда же была утверждена дорожная карта этих изменений.

Закон о долевом строительстве 214-ФЗ от 30.12.2004 претерпел серьезные изменения с принятием 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

С 1 июля 2018 года вступают в силу важные ограничения для застройщиков.

• Определение понятия застройщика. Застройщиком теперь может быть лишь хозяйственное общество, наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Раньше любое юридическое лицо любой организационно-правовой формы (включая некоммерческую организацию) могло стать застройщиком.
• Обязательство иметь не менее чем 3х-летний опыт участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. метров (в общей сложности) в качестве застройщика /технического заказчика / генерального подрядчика по договору строительного подряда.
• Обязательство иметь собственные средства в размере не менее 10% от стоимости строящегося дома (ранее был законодательно установлен минимальный размер уставного капитала застройщика)
• Требования к органам управления застройщика. Руководителем или бухгалтером не может быть лицо с непогашенной судимостью за экономические преступления. Есть также ряд других ограничений. Эти изменения уже вступили в силу 1 января 2018 года.
• Один расчетный счет. С 1 июля застройщик может иметь лишь один расчетный счет и только в уполномоченном банке.
• Правосубъектность застройщика. С 1 июля 2018 года застройщик не имеет права осуществлять другую деятельность (за исключением оговоренных в законе возможностей, связанных с привлечением денежных средств участников ДДУ); не может привлекать, займы и ссуды, кроме целевых кредитов на строительство; не может использовать собственное имущество, чтобы обеспечить обязательства третьих лиц, не может выпускать или выдавать ценные бумаги, кроме акций.
• Порядок распределения привлеченных денежных средств дольщиков, Отдельные статьи расходов для застройщика теперь законодательно ограничены.
• Один застройщик — одно разрешение на строительство. с 1 июля 2018 г. застройщик не имеет право строить многоквартирные дома (создание) многоквартирные дома одновременно по нескольким разрешениям на строительство.
• Создание компенсационного фонда (фонда защиты прав дольщиков). Каждый застройщик теперь должен отчислять 1,2% от согласованной цены договора участия в долевом строительстве.

Решать проблемы обманутых дольщиков необходимо, но за него придется дорого заплатить. Эксперты сходятся во мнении, что такое ужесточение требований заставит многих небольших застройщиков уйти с рынка и приведет к росту цен на 20-30% уже во втором полугодии 2018 года.

Другие законы о недвижимости 2018 года

Еще несколько ожидаемых законов в сфере недвижимости:

• Закон о льготной ипотеке для семей с 2 и более детьми уже подписан Президентом и вступил в силу с 1 января. Семьи, где второй ребенок родился в период с 1 января 2018 года, могут взять ипотеку под 6% годовых.
• Изменения в законе 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Вводится понятие электронной закладной, которая хранится в депозитарии, а также порядок ее выдачи и хранения.
• Изменение и ужесточение порядка проверки работы управляющих компаний.
• Изменения в ЖК РФ с правом жильцов выбирать уполномоченных делегатов на общие собрания с целью привлечь собственников в процесс управления домом.
• Законопроект, предусматривающий возможность постановки на кадастровый учет нежилого помещения в здании, не состоящем на кадастровом учете, если оно построено ранее 01.01. 2013. Речь в первую очередь идет о гаражах.

Закон о криптовалютах 2018

Если изменения в законе о ДДУ, призванные защитить права обманутых дольщиков, в целом понятны, то каким будет закон о криптовалютах, пока известно лишь в общих чертах.

Закон должен законодательно определить понятия криптовалюты, токена, майнинга, ICO. Согласно законопроекту, криптовалюта не признается платежным средством. По определению российских законодателей, это “цифровой финансовый актив, создаваемый и учитываемый в распределенном реестре цифровых транзакций участниками этого реестра”, относящийся к категории “иное имущество”.

Министерство финансов настаивает, что единственным законным средством расчетов в РФ признается рубль. За расчет в криптовалютах может быть введена уголовная ответственность. Но их обмен на рубли или валюту на специальных площадках не будет считаться незаконным.

Предполагается ввести закон на майнинг криптовалют. По мнению чиновников, майнинг — это предпринимательская деятельность, и заниматься ей должны юридические лица или ИП, которые будут платить налоги в соответствии с законом. Не исключено также введение специального налога для майнеров.

Жесткого регулирования ICO закон не предполагает. Но предполагается ограничить сумму собранных на ICO средств — 1 млрд руб, а максимальный объем инвестиций для неквалифицированных инвесторов установить в размере 50 000 руб.

Принятие этого закона окажет влияние на рынок. Криптовалюты станут менее “дикой” и нерегулируемой нишей, но возможности заработка здесь, скорее всего, сохранятся. Многое будет зависеть от курса. Если в 2018 году биткоин и альткоины продолжат рост, этот рынок по-прежнему останется привлекательным для инвесторов.