26 - 27 мая 2018 г.

PLATINUM-встреча Территории Инвестирования

Купить билет ⟶
пн - пт с 9:00 до 18:00
8 800 775-48-19, 8 909 223-89-22

Как сделать 3 студии из двухкомнатной квартиры в Нахабино

Стратегия: Новостройки, деление на студии
Финансовый результат: 24 000 рублей в месяц
Программа: Сдача в аренду недвижимости
Тренер: Николай Мрочковский

Екатерина прошла коучинг у Николая Мрочковского и после этого запустила свой первый инвестиционный объект: двухкомнатную квартиру в МО, (Нахабино, ЖК “Красногорский”) она превратила в 3 студии.

Екатерина сразу выбрала жилой комплекс благодаря его транспортной доступности (15 минут пешком до ж/д станции, 30 минут автобусом до станции метро Тушинская, 1 час до центра Москвы) и удобству для жизни. В тот момент ЖК был достроен и выдавались ключи 12 домам. Нужной планировки от застройщика не оказалось, поэтому пришлось искать квартиру по переуступке прав от собственников.

Характеристики квартиры:

Площадь — 62,4 кв. метра
Стоимость — 4 250 000 рублей
Стоимость кв. метра — 68 200 рублей
Срок сдачи — 3й квартал 2017
Стоимость вторичного жилья в этом районе — 90 000 за кв. метр
Потенциал роста стоимости — 30%

Квартира расположена на втором этаже. Серьезных дорогостоящих изменений на этапе перепланировки не потребовалось. Екатерина привлекла дизайнера, чтобы он помог лучше спланировать пространство.

После планировки квартира приобрела такой вид:

Общий коридор 4 кв. метра.
Маленькая комната (получившаяся из кухни) + санузел = студия площадью 17 кв. метров

Вторая комната (немного уменьшилась в размере за счет переноса санузла) + санузел = студия площадью 18 кв. метров

Квадратная комната + санузел = большая студия площадью 20 кв. метров + балкон 4 кв. метра

Екатерина выбрала стратегию не бюджетного ремонта, чтобы людям было удобно и комфортно жить, а ей — сдавать эти студии.

Расчет доходности объекта

Расходы:

Стоимость — 4 250 000 рублей
Первый взнос — 775 000 рублей (с учетом всех дополнительных платежей)
Кредит — 3 485 000 рублей
Ежемесячный платеж — 33 400 рублей
Выплачено по ипотеке до начала получения дохода — 161 000 рублей
Ремонт — 1 455 000 рублей.
Другие платежи — 21 000 рублей
Всего вложено собственных средств — 2 411 000 рублей.

Доходы:

Цена продажи (без учета ремонта) — 4 800 000 рублей
Ожидаемая доходность при продаже — 38%
Цена аренды “как есть” (без перепланировки) — 31 000 рублей
Цена аренды 3 студий — 57 000 — 60 000 рублей
Денежный поток в месяц — 24 000 рублей
Денежный поток в год — 288 000 рублей
Доходность вложений 11,4 — 13,2% (зависит от ставки аренды)

Екатерина считает ошибкой попытку сдавать через агента: она потеряла 3 недели времени, и сдала только одну студию. После того как она начала сдавать студии самостоятельно, они “ушли” за несколько дней, и желающих было так много, что можно было устраивать аукцион.

В будущем Екатерина планирует поднять арендную ставку, поскольку видит много потенциальных арендаторов на студии, и запустить еще несколько объектов.