Как без вложений запустить 2 доходных дома в Новороссийске с доходом 260 000 в месяц

Олег Казанцев раньше никогда не брал ипотеку и, как и многие, боялся “влезать в долги”. К тому же у него не было высокого подтвержденного дохода, но это не помешало инвестору купить 2 дома в Новороссийске полностью за чужие деньги. Теперь эти объекты приносят ему более 3 млн. рублей пассивного дохода в год. Через несколько месяцев Олег Казанцев планирует сделать дополнительные студии во втором доме и за счет этого еще больше увеличить свой доход.

У инвестора ушло 4 месяца на выбор объекта: он не был привязан к конкретному населенному пункту и рассматривал варианты на всем побережье Черного моря. Олег не хотел иметь дело с «сезонным» объектом, который будет трудно сдать 7-8 месяцев в году, поэтому выбрал Новороссийск. Его два дома сдаются круглый год: не туристам, а постоянно работающим в Новороссийске людям.

Планировка дома: было и стало

Пристройку к дому поделили на 3 студии, а благодаря высоте потолков в каждой появилось дополнительное спальное место. Двухэтажную баню на участке также разделили на студии.

Всего из пятикомнатного дома, пристройки и бани получилось 18 отдельных помещений:

• 4 однокомнатные квартиры
• 11 студий
• 3 студии в полтора этажа (из пристройки)

Средняя стоимость аренды студии — 14 000 рублей. Всего у инвестора в 2 домах 31 квартира-студия.

Доход в месяц — 434 000 рублей
Ипотечные платежи — 174 000 рублей
Чистый доход в месяц — 260 000 рублей
Чистый доход в год — более 3 млн. рублей

Дополнительный доход получается за счет платной уборки студий, сдачи парковочных мест и посуточной аренды в высокий сезон.

Во втором доме пока 11 студий, но к зданию можно пристроить 2 студии, а на большом участке — поставить еще 12-14 мобильных студий.

Оба дома куплены с нулевым первоначальным взносом по ипотеке. Хотя инвестор не мог подтвердить доход, получить ипотеку помогли ипотечные брокеры.

Расходы:

Страховые платежи — 300 000 рублей.
Затраты на ремонт и покупку мебели — 5 000 000 рублей.
Средние затраты на 1.кв. метр — 15 000 рублей.

2 дома в Новороссийске куплены без привлечения собственных средств, то есть Олег Казанцев не потратил ни копейки своих денег. Все затраты (включая ремонт) производились только на заемные деньги. Поскольку у инвестора не было кредитной истории, до покупки дома он быстро ее создал: взял и тут же погасил несколько небольших кредитов.

Какие преимущества позволяют инвестору легко заселять студии:

• иллюзия загородной жизни. Рядом с домом есть участок, где можно поставить барбекю,
• близость к деловым центрам обеспечивает круглогодичную загрузку,
• недорогие коммунальные платежи (1 500 -2 000 рублей при средней стоимости по городу от 3 500 рублей),
• курортная зона . Хотя объект не ориентирован на отдыхающих и находится не на берегу моря, в высокий сезон там можно сдавать жилье туристам.
• нет затрат на управляющую компанию. Олег Казанцев управляет объектом сам.

Олег Казанцев заселяет людей только на долгосрочный период (от 6 месяцев). Если люди выезжают раньше, по условиям договора он оставляет себе страховой депозит. Арендаторы охотно идут на эти условия: благодаря удачному расположению дома и хорошему ремонту в студиях жилье пользуется спросом.